Arrêter son activité avant la retraite....devenir rentier
Je pense que nous serons nombreux à connaitre cette période dont la durée sera variable pour chacun : 1 an, 2 ans, 3 ans, 5 ans ou plus…
Pour ma part, c’est dans les tuyaux pour début 2022 à 55 ans et je me prépare donc à cette échéance au combien savoureuse.
Je me suis en autre intéressé à ma couverture sociale et à « l’optimisation » de ma retraite.
La PUMA offre une couverture maladie et depuis 2019, les règles de calcul de la cotisation PUMA ont évoluées :
Cotisation PUMA = 6,5%*(A-0,5*PASS)*(1-R/(0,2*PASS))
Où A : revenue foncier + plus-values , R le revenu déclaré sur l’année (potentiellement à 0 en période de rentier) et PASS = 40.524€
La cotisation 2019 est bien moins pénalisante que celle de 2018 (quasiment de moitié)….pour un A de 50 K€, un R à 0 la cotisation annuelle s’élève à 1.933€
La question qui se posait avant était éventuellement de déclarer une activité d’autoentrepreneur fictive afin d’obtenir un revenu R suffisant (10 Ke environ) pour rendre à néant la cotisation de la PUMA. Cela permettait aussi de valider 4 trimestres, ce qui n’était pas négligeable sous le régime actuel.
La nouvelle règle de calcul 2019 rend la déclaration fictif d’activité totalement sans intérêt. D’après mes calculs (imposition à 30%) pour compenser les charges et impôt à régler de cette activité, il faudrait déclarer des revenues A (foncier + plus-values) supérieur à 100 K€…..je ne serai pas dans ce cas, et probablement vous aussi.
De plus, la retraite à point ne devrait pas rendre non plus très intéressant l’obtention de trimestre avec très peu de cotisation retraite…..à voir quand même plus tard avec les règles du jeu à venir.
Je vous laisse réagir, contredire, compléter mes propos ou poursuivre sur d’autres thèmes liée à la situation du rentier
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Indep2013
Nombre de posts : 141Nombre de likes : 4Inscrit : 22 juin 2013
En compétemment de cette remarque pertinente j'ajouterais aussi que cet ensemble d'appartement ne comportera que quasiment des locataires et aucun propriétaire occupant.hmg a écrit : ...on achète souvent un scellier ou autre dans un ensemble qui compte de nombreux propriétaires qui achètent avec les mêmes condition...
Or la dégradation des parties communes est grandement accélérée du fait de l'absence propriétaire y habitant et étant par nature plus soucieux du bon entretien de celles-ci.
Or le mauvais entretien des parties communes a un coût en terme d'image à la revente du bien. - Contacter en MP
findus
Nombre de posts : 3828Nombre de likes : 7Inscrit : 10 avril 2007
la zone où j'ai acheté était réservée à de vrais propriétaires... pis j'ai fait un scellier 9+3+3ans, bon d'ici là, l'eau aura coulé sous les ponts, et le marché se sera peut être écroulé avant ^^Indep2013 a écrit :
En compétemment de cette remarque pertinente j'ajouterais aussi que cet ensemble d'appartement ne comportera que quasiment des locataires et aucun propriétaire occupant.hmg a écrit : ...on achète souvent un scellier ou autre dans un ensemble qui compte de nombreux propriétaires qui achètent avec les mêmes condition...
Or la dégradation des parties communes est grandement accélérée du fait de l'absence propriétaire y habitant et étant par nature plus soucieux du bon entretien de celles-ci.
Or le mauvais entretien des parties communes a un coût en terme d'image à la revente du bien.EURL / IS depuis 2008 - Contacter en MP
ubik_2008
Nombre de posts : 397Nombre de likes : 26Inscrit : 16 novembre 2008Dans ce que vous citez sur les Scellier, Pinel, beaucoup de problèmes sont évitables si on pose les bonnes questions :
- l'emplacement (1ière règle dans l'immobilier)
- le marché locatif local
- la composition des futures propriétaires (uniquement du locatif ou répartition primo accédant / investisseur)
- décote futur de l'appartement
- vendre ou non après l'avantage fiscal. C'est pas forcément opportun de vendre
Toutes les questions classiques qu'on se pose pour un investissement immobilier classique. Et toutes ces informations sont disponibles si on cherche un peu.
D'autre part, si vous investissez dans le neuf (pinel ou pas), à moins d'avoir des relations chez les promoteurs immobiliers, ce sera toujours chère. Essayer d'acheter un terrain, faites construire, vous verrez les tarifs. A moins d'être bricoleur et d'en faire une partie soi-même.
Si vous voulez de la rentabilité immobilière à tout prix, rien ne vaut une petite surface bien placée à retaper.
D'autre part, l'immobilier étant tellement haut dans certains grandes villes, il n'y a plus de rentabilité immobilière. Les gens achètent uniquement pour placer leur argent sur le long terme en se disant que l'immobilier ne peut que monter sur le long terme. - Contacter en MP
lael
Nombre de posts : 830Nombre de likes : 19Inscrit : 17 janvier 2018Ça me parait quand même assez utopique d'espérer des "bonnes" réponses à ces "bonnes" questions.
Surtout quand on les pose à la "mauvaise" personne, dont l'objectif est justement de vendre le produit en question.
Mais bon, avec la proposition de loi de dissociation du foncier du bâti on verra peut-être enfin arriver du Pinel "rentable".
Dans les grandes lignes, cette proposition de loi, soutenue par la majorité présidentielle et le ministre du logement, créé un nouveau droit de propriété en plus des notions actuelles d'"usufruit", "nue-propriété" et "pleine propriété".
Ça créé un nouveau droit du "terrain" et du "bâti" dissociés, où on peut posséder l'un sans l'autre.
Constat simple, mais un peu naïf : "Le foncier représente en moyenne 40% du coût d'une acquisition dans le neuf".
Conclusion tout aussi simpliste : "Alors dissocions le foncier du bâti ! On va pouvoir inonder le marché de biens neufs à -40% pour faciliter l'accession à la propriété".
Mais c'est sans compter le loyer à verser à vie pour l'usage du terrain.
On peut rapidement voir les dérives quand on ajoute à ça :
- Le droit de préemption : possibilité de préempter le terrain sans le bâti -> préempter le jardin d'une maison pour y construire un immeuble à l'insu du propriétaire du bâti.
- Les intérêts privés (promoteurs)
- Le marché immobilier de l'ancien : qui se retrouvera plus cher que le neuf
- Création d'Observatoires Fonciers Libres : Rôle d'"Observer" et "encadrer" les prix du foncier (ça rappelle un peu le plafonnement des loyers appliqué au foncier.)
- etc... - Contacter en MP
Indep2013
Nombre de posts : 141Nombre de likes : 4Inscrit : 22 juin 2013Merci pour le lien vers l'article qui montre bien que la rédaction à été faite par des personnes n'ayant pas beaucoup de notion d'économie. La loi de l'offre et la demande fixant les prix leur semble inconnu.
😲
Extrait :
L’article 1er revient sur la vente par adjudication, laquelle constitue l’un des verrous essentiels à lever pour répondre aux objectifs de baisse du prix des logements. Il propose d’interdire la vente aux enchères lors des cessions de foncier public s’agissant du domaine privé de l’État et des collectivités territoriales afin d’enrayer la spirale continue d’augmentation des prix. La cession aurait désormais lieu en gré à gré (après consultation d’experts fonciers tel que le service des Domaines) ou sur concours à prix fixe portant sur le programme, l’architecture, l’intégration paysagère ou encore l’écologie des bâtiments.
Donc au lieu de vendre un bien au prix du marché ET donc à la personne la plus offrante, le bien sera vendu à un prix inférieur au prix du marché (l'état sera lésé) et à une personne ayant réussi un concours 😲 😲 (risque de corruption évident)
Ne vient t-il à l'esprit des rédacteurs de ce document que si ils veulent que l'immobilier baisse dans les zones tendues il faut inciter les entreprises a s'établir là où l'immobilier est bas.
Si l'immobilier est élevé à un endroit c'est en grande partie du à l'attractivité économique du lieu.
Pour prendre l'exemple de l'IDF, tant que les entreprises s'y concentreront l'immobilier sera élevé. - Contacter en MP
Indep2013
Nombre de posts : 141Nombre de likes : 4Inscrit : 22 juin 2013
Je ne comprends pas. Si la zone est éligible au Pinel ou autre dispo équivalent pourquoi des gens ont acheté pour y vivre ????findus a écrit : ...la zone où j'ai acheté était réservée à de vrais propriétaires...
Il paient plus cher un bien et ne profite même pas du crédit d’impôt. - Contacter en MP
KaziChoco
Nombre de posts : 218Nombre de likes : 0Inscrit : 9 septembre 2016Hello,
J'ai personnelement acheté un bien dans une zone éligible au Pinel pour y vivre. Alors déjà parceque je voulais acheter dans le neuf (choix personnel), et même s'il n'y a pas d'avantage fical, il y a la possibilité de bénéficier du prêt à taux 0% en tant que primo accédant (économie de + ou - 20k€ dans mon cas sur les intérêts). - Contacter en MP
findus
Nombre de posts : 3828Nombre de likes : 7Inscrit : 10 avril 2007
80% des logements étaient réservés à des propriétaires, le reste, pour de la location.Indep2013 a écrit :
Je ne comprends pas. Si la zone est éligible au Pinel ou autre dispo équivalent pourquoi des gens ont acheté pour y vivre ????findus a écrit : ...la zone où j'ai acheté était réservée à de vrais propriétaires...
Il paient plus cher un bien et ne profite même pas du crédit d’impôt.EURL / IS depuis 2008 - Contacter en MP
Indep2013
Nombre de posts : 141Nombre de likes : 4Inscrit : 22 juin 2013ah d'accord,
je ne savais que qu'un endroit pouvez être que partiellement "pinelisable" (une partie de proprio, une partie de défiscalisation) - Contacter en MP
findus
Nombre de posts : 3828Nombre de likes : 7Inscrit : 10 avril 2007la mairie impose ce qu'elle veut,
priorité était donnée aux locataires de la ville pour acheter sur la tranche 1,
ensuite tranche 2 ils ouvrent à l'extérieur,
ensuite le reste pour les investisseurs.
c'est plutôt malin, ça évite d'avoir un immeuble d'investisseur qui part en vrille dès le départ...EURL / IS depuis 2008 - Contacter en MP
Dora0464
Nombre de posts : 1Nombre de likes : 0Inscrit : 24 février 2021Bonjour ,
en recherchant des infos pour ma situation personnelle, je suis tombée sur ce forum , très interessant mais qui s'est un peu effiloché au cours du temps . Je souhaiterai revenir sur le sujet initial lancé par Cordia : arreter son activité avant la retraite.
Je suis actuellement salariée dans l'industrie et aussi LMNP mais qui passera LMP car >23000 de revenu annuel si j'arrête mon activité salariée
. Si je passe LMP je deviens professionnelle et cotise 47% de mes bénéfices donc secu + validation retraite generale (pas complementaire ) . Pb du LMP = imposition sur les plues values si je revend mes biens
. Si je reste LMNP en revendant un ou deux biens , j'ai la possibilité de cotiser à la PUMA pour la secu mais comment pour la retraite ?
merci pour vos conseils éclairés - Contacter en MP
hmg
Nombre de posts : 26728Nombre de likes : 10Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
Il vous faut un minimum d'activité. En EI par exemple avec une base de de 6k en libéral, vous devriez pouvoir valider les 4 trimestres avec couverture sociale.Cordialement, - HMG - hmg_71@yahoo.fr Expert comptable - Paris - www.hmgec.com Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas. - Contacter en MP
FREE974
Nombre de posts : 1Nombre de likes : 0Inscrit : 17 avril 2021Bonjour
avec 0 activité en indépendant, est t il possible avec 1042€/an de valider 4 trimestres pour la cotisation retraite?
Cotisations minimales dues par les travailleurs indépendants en 2020 | Bpifrance Création (bpifrance-creation.fr)
Cordialement - Contacter en MP
Free-Worker-301294
Nombre de posts : 1369Nombre de likes : 218Inscrit : 15 mars 2022Bonjour,
il me semble que pour valider 4 trimestres au titre d'une année , il faut un revenu égal à 600 smic horaire (150 par trimestre), soit environ 6150 pour l'anée 2021. - Contacter en MP
Dxs
Nombre de posts : 1Nombre de likes : 0Inscrit : 10 septembre 2012Bonjour,
Ce sujet m'interesse. Je suis à 14 ans de l'âge légal de la retraite.
J'envisage d'investir la trésorerie de ma SARL (en usufruit de SCPI, CTO par ex.) et lui permettre de me rémunérer (en tant que gérant) à un minimum nécessaire pour assurer ma protection sociale (santé et retraite)
Si ma SARL n'a plus d'activités de conseil (sur quelques années ou jusqu'à la fin), ces investissements (et ma rémunération) sont-ils possibles en l'état, ou une adaptation de l'objet social est nécessaire pour éviter un redressement (imposition des plus-values)?
Je souhaiterais laisser la possibilité d'avoir ces 2 activités (conseils/investissement).
Ma société (SARL IS) a dans ses statuts l'objet social suivant:
"La société a pour objet, en France comme à l’étranger :
- le conseil aux entreprises, l’assistance à maîtrise d’ouvrage, l’assistance à maîtrise
d’oeuvre, le conseil en systèmes d’information ;
(…)
et plus généralement, toutes opérations commerciales, industrielles, financières, mobilières ou
immobilières, se rattachant directement ou indirectement à l’objet spécifié ci-dessus ou à tout autre
objet similaire ou annexe.
La société peut recourir en tous lieux à tous actes ou opérations de quelque nature et importance qu’elles soient, dès lors qu’ils peuvent concourir ou faciliter la réalisation des activités visées aux alinéas qui précèdent ou qu’ils permettent de sauvegarder, directement ou indirectement, les intérêts commerciaux ou financiers de la société ou des entreprises avec lesquelles elle est en relation d’affaires."
Merci - Contacter en MP
Ellington2
Nombre de posts : 5Nombre de likes : 0Inscrit : 8 mars 2023Bonjour,
Je suis gérant de SARL depuis 17 ans, avec un capital de 60K€ (apport en numéraire), 10K€ de réserves légales, de 10K€ d'autres reserves.
Mon plan est de me diriger vers une fin d'activité de mes activités opérationnelles en conseil IT dans un horizon proche (dans les faits, cela fait 5 mois que je n'accepte plus de mission), mais je souhaite toujours pouvoir obtenir les trimestres de retraite (pour éviter une décôte sur ma future retraite) et gérer ma prévoyance (sans devoir etre soumis à la taxe PUMA).
J'envisage donc pour ces objectifs de créer un Société civile (à l'IS), qui, sur base essentiellement d'apport en Compte courant d'Associé, investira sur des actifs de types Actions / SCPI US.
Cette SC me rémunera en tant que gérant a minima (il convient que la rémunération du gérant majoritaire ou minoritaire soit cohérente par rapport aux capacités financières de la société).
Il est possible que en fonction des marchés boursiers notamment que je doive encore faire une ou 2 mission en conseil IT, même s'il est vrai que je souhaite l'éviter si possible.
Mes interrogations (liées notamment aux coûts induits) portent sur les actions les plus judicieuses. En complément d'infos, les 60K€ de capital social de ma SARL seraient utiles pour mes investissements en SC.
Voilà les options que je perçois à date:
Conserver ma SARL en l'état, au cas où... / Créer une SC (à l'IS)
Transformer ma SARL en SC / si un besoin de devoir faire une ou 2 missions en IT complémentaires, un passage par la case société de portage
Transformer ma SARL en SC / si un besoin de devoir faire une ou 2 missions, ouvrir une nouvelle structure
clôturer ma SARL / ouvrir une nouvelle société civile à l'IS (mais je pense que c'est une option à exclure du fait des coûts)
Merci de vos avis.
Contacter en MP Freelance91
Nombre de posts : 2752Nombre de likes : 216Inscrit : 17 janvier 2007Si la SC rémunère le gérant, ça devient une activité professionnelle et du coup les dividendes vont être soumis aux charges sociales ( comme en EURL/SARL ).
Contacter en MP
VincentB_
Nombre de posts : 803Nombre de likes : 46Inscrit : 11 juillet 2022Bonjour,
Je n'ai rien compris.
Pourquoi ne pas conserver la SARL et en faire une structure d'investissement, tout simplement ?
Si la SC rémunère le gérant, ça devient une activité professionnelle et du coup les dividendes vont être soumis aux charges sociales ( comme en EURL/SARL ).
Prudence à double titre...
Tout d'abord sur l'assimilation d'une telle SC à une SARL c'est... incertain (perso je serais plutôt d'accord avec votre thèse, notez-le, mais la question reste ouverte).
Plus ennuyeux : il est courant que l'URSSAF... refuse d'assujettir une telle SC à la sécu ! Motif : elle n'a pas d'activité pro... en effet elle aurait pour objet une gestion d'actifs mobiliers et serait assimilée à une holding financière sans activité pro ; notez que l'on a parfois le même souci sur des SCI de gestion. Du coup... pas de droits à prestations (là est le piège !)... j'ai une confrère qui a eu un cas assez gratiné dans ce staïle.
Avocat (non, pas celui qui se mange)Contacter en MP lalala13
Nombre de posts : 155Nombre de likes : 6Inscrit : 12 novembre 2012Bonjour,
Je me joins à vos questionnements car ma situation n'est pas très éloignée de la votre. Il me semblait avoir lu que si on changeait drastiquement l'activité d'une sarl, comme par exemple passer du conseil info à de l'investissement immo, cela était assimilé à une cessation d'activité et donc imposition des PV (et des dividendes par l'Urssaf si gérance majoritaire)
Apparemment ce n'est pas le cas?
freelance Gérant majoritaire SARL / IS - Contacter en MP
Ellington2
Nombre de posts : 5Nombre de likes : 0Inscrit : 8 mars 2023La SC va rémunerer le gérant uniquement a priori à hauteur de 600 smic horaire (soumis bien sûr à cotisations sociales). Elle n'aura pas vocation à verser de dividendes.
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Ellington2
Nombre de posts : 5Nombre de likes : 0Inscrit : 8 mars 2023@ VincentB_
Pourquoi ne pas conserver la SARL et en faire une structure d'investissement, tout simplement ?
Dans un but d'obtenir une rémunération minimale, les coûts de la structure sont nécessairement à optimiser au mieux.
Les avantages que je vois de la SC versus la SARL sont:
coûts comptables annuels réduits (estimés de 500 à 600€ HT en SC vs 1200€ HT en SARL)
>Economie = 600 à 700€ HT
Cf. https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/269-PGP.html/identifiant%3DBOI-IF-CFE-10-20-20-30-20120912
Une activité même effectuée à titre habituel ne peut revêtir un caractère professionnel que si elle est poursuit un but lucratif et n'est pas limitée à la gestion d'un patrimoine privé.
La simple gestion d'un patrimoine immobilier ne peut être assimilée à l'exercice d'une activité professionnelle et ne donne donc pas lieu à imposition à la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Remarque : La gestion d'un patrimoine mobilier peut être imposable à la CFE. En effet, la location de meubles est une activité commerciale.
> Economie = 600€ HT annuel en ce qui me concerne
j'ai un doute là-dessus - certains pourront confirmer/infirmer, mais sauf erreur:
si certaines années avant ma retraite officielle j'ai une activité qui me permet d'avoir mes trimestres de retraite et assurer ma prévoyance santé en dehors de mon activité de placements au sein de ma société, je ne serai pas soumis à des cotisations minimales avec une rémunération (et dividendes) = 0€ au sein d'une SC, contrairement aux cotisations minimales d'un gérant au sein d'une SARL (https://www.secu-independants.fr/cotisations/calcul-cotisations/cotisations-minimales)
> Economie potentielle (certaines années) = 1162€ en 2023
Plus ennuyeux : il est courant que l'URSSAF... refuse d'assujettir une telle SC à la sécu ! Motif : elle n'a pas d'activité pro... en effet elle aurait pour objet une gestion d'actifs mobiliers et serait assimilée à une holding financière sans activité pro ; notez que l'on a parfois le même souci sur des SCI de gestion. Du coup... pas de droits à prestations (là est le piège !)... j'ai une confrère qui a eu un cas assez gratiné dans ce staïle.
Avez-vous des références à me communiquer sur ce sujet? Rien n'empeche dans le cadre d'une SC is à rémunérer le gérant minoritaire ou majoritaire. Vous voulez dire que l'on cotiserait mais aucune prestation associée ne serait allouée dans le cadre de la SC?
Contacter en MP VincentB_
Nombre de posts : 803Nombre de likes : 46Inscrit : 11 juillet 2022coûts comptables annuels réduits (estimés de 500 à 600€ HT en SC vs 1200€ HT en SARL)
Le coût d'une compta de SC IS est le même que celui d'une SARL IS (ou alors le comptable a un souci psy).
Une activité même effectuée à titre habituel ne peut revêtir un caractère professionnel que si elle est poursuit un but lucratif et n'est pas limitée à la gestion d'un patrimoine privé.
La simple gestion d'un patrimoine immobilier ne peut être assimilée à l'exercice d'une activité professionnelle et ne donne donc pas lieu à imposition à la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Remarque : La gestion d'un patrimoine mobilier peut être imposable à la CFE. En effet, la location de meubles est une activité commerciale.
> Economie = 600€ HT annuel en ce qui me concerne
Merci mais j'ai de vagues notions de droit figurez-vous, ça arrive parfois chez les avocats... Et que l'on soit en SC ou en SARL, c'est pareil.
j'ai un doute là-dessus - certains pourront confirmer/infirmer, mais sauf erreur:
Doute justifié car c'est faux... Les cotisations minimales sont liées au régime de sécu et n'ont rien à voir (une fois de plus) avec la forme sociale. Il n'existe qu'un seul cas où les cotisations sociales minimales en TNS ne s'appliquent pas et ça n'a rien à voir avec le cas qui nous intéresse (c'est quand l'entrepreneur est au RSA).
Avez-vous des références à me communiquer sur ce sujet?
J'ai 25 ans de pratique en droit des sociétés, vous vous contenterez de cette référence-là. Les autres sont couvertes par le secret professionnel.
Vous voulez dire que l'on cotiserait mais aucune prestation associée ne serait allouée dans le cadre de la SC?
On ne cotise pas puisque je vous parle de cas où la caisse refuse d'assujettir... et comme je sais ce que vous allez dire : n'envisagez pas de faire de l'opti sociale en faisant des rémus en SC sans payer de cotisations, c'est là que vous allez vous prendre un redressement ! Je déconseille donc avec l'énergie la plus furieuse de rémunérer les fonctions de dirigeant en société civile de gestion. Trop d'inconnues.
Avocat (non, pas celui qui se mange)
