Montage Holding + SCI : Démembrement pour Résidence Principale

Bonjour à tous,

Actuellement auto entrepreneur, je prévois de basculer de l'auto-entreprise vers une SASU à l'IS cette année (2026)car je ne bénéficie plus du VFL et que je prévois d’acquérir une RP . Mon objectif est d'acquérir ma résidence principale (budget 500k€) via un montage de démembrement temporaire.

Le schéma envisagé :

• Une SCI à l'IS (filiale d'une Holding ou de ma SASU) achète l'usufruit (35-40% sur 15-20 ans) avec la trésorerie brute de mon activité ou crédit avec l’entreprise.

• J'achète la nue-propriété en nom propre (crédit perso).

• Mon foyer fiscal comprend un second revenu (33k€) et un enfant.

Mes interrogations :

1. Risque fiscal : ce montage n'est-il pas trop risqué pour une RP aux yeux du fisc ?

2. Double charge : Comment gérez-vous le cumul mensualité de crédit (nue-propriété) + loyer de marché versé à la SCI (pour éviter l'avantage en nature) ? Est-ce tenable face aux banques ?

3. Amortissement : L'avantage fiscal immédiat de l'amortissement de l'usufruit compense-t-il réellement la perte de l'exonération de plus-value sur la résidence principale à long terme ?

4. Alternatives : Est-il préférable de rester sur un schéma classique et d'utiliser le PEE/PER/Intéressement pour sortir du cash net pour l'apport et le remboursement ?

Merci pour vos retours d'expérience, notamment sur la solidité de ce montage face à une administration de plus en plus vigilante sur les SCI à l'IS habitées par leur gérant