Montage Holding + SCI : Démembrement pour Résidence Principale
Free-Worker-590907
Bonjour à tous,
Actuellement auto entrepreneur, je prévois de basculer de l'auto-entreprise vers une SASU à l'IS cette année (2026)car je ne bénéficie plus du VFL et que je prévois d’acquérir une RP . Mon objectif est d'acquérir ma résidence principale (budget 500k€) via un montage de démembrement temporaire.
Le schéma envisagé :
• Une SCI à l'IS (filiale d'une Holding ou de ma SASU) achète l'usufruit (35-40% sur 15-20 ans) avec la trésorerie brute de mon activité ou crédit avec l’entreprise.
• J'achète la nue-propriété en nom propre (crédit perso).
• Mon foyer fiscal comprend un second revenu (33k€) et un enfant.
Mes interrogations :
1. Risque fiscal : ce montage n'est-il pas trop risqué pour une RP aux yeux du fisc ?
2. Double charge : Comment gérez-vous le cumul mensualité de crédit (nue-propriété) + loyer de marché versé à la SCI (pour éviter l'avantage en nature) ? Est-ce tenable face aux banques ?
3. Amortissement : L'avantage fiscal immédiat de l'amortissement de l'usufruit compense-t-il réellement la perte de l'exonération de plus-value sur la résidence principale à long terme ?
4. Alternatives : Est-il préférable de rester sur un schéma classique et d'utiliser le PEE/PER/Intéressement pour sortir du cash net pour l'apport et le remboursement ?
Merci pour vos retours d'expérience, notamment sur la solidité de ce montage face à une administration de plus en plus vigilante sur les SCI à l'IS habitées par leur gérant
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VincentB_
Nombre de posts : 3224Nombre de likes : 1243Inscrit : 11 juillet 2022Bonjour.
Montage à exclure catégoriquement.
Jamais d'IS ou de holding pour la résidence principale.
Jamais.
1 : Obi-Wan Kenobi.
2 : si ca vous oblige à sortir des fonds de la société d'exploitation pour payer le loyer vous allez vous retrouver à... devoir payer de l'impôt sur les dividendes ou des cotisations sociales. Et si vous utilisez les revenus de votre partenaire vous allez injecter dans un schéma IS des revenus qui ont déjà été fiscalisés ! Pour l'optimisation fiscale c'est plutôt loupède... De plus vous allez avoir une accumulation d'argent dans la SCI du fait des loyers. Un problème qu'il faudra gérer aussi.
3 : comment voulez-vous qu'on réponde à ça sans connaître la date de la revente et le montant de la plus-value ?! Autant dire que c'est impossible de le savoir ! Ce que l'on sait par contre c'est que la revente est impossible dans ce montage avant le terme de l'usufruit. Alors que le logement détenu en nom propre peut être revendu n'importe quand.
4 : l'alternative - la seule - c'est sortir du dividende payer l'impôt et acheter la maison à titre personnel.
Question suivante.
Avocat (non, pas celui qui se mange)
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Nombre de posts : 12Nombre de likes : 1Inscrit : 1 mai 2022merci pour ce retour. La confusion vient du temporaire. Le montage sera pour 15/20 ans. Pas de revente prévue mais héritage aux enfants j’imagine.
Je sais que c’est recommandé pour le locatif Mais il n’existe aucun montage qui permet d’éviter la taxe sur les dividendes sur sa RP de ce je comprend.
Contacter en MP VincentB_
Nombre de posts : 3224Nombre de likes : 1243Inscrit : 11 juillet 2022La confusion vient du temporaire.
Il n'y a aucune confusion : l'usufruit est obligatoirement temporaire ! Sa durée est limitée à 30 ans...
Pas de revente prévue mais héritage aux enfants j’imagine.
En démembrement sur titres de SCI on n'imagine pas, on planifie d'emblée. Ce schéma est fait dans une perspective de revente peu après le terme de l'usufruit, ni plus, ni moins, ni autre chose.
Je sais que c’est recommandé pour le locatif
Discutable. C'est un montage hautement efficient et optimisé mais adapté à certains cas et pas à d'autres. Et il y a un coût à la mise en place.
il n’existe aucun montage qui permet d’éviter la taxe sur les dividendes sur sa RP de ce je comprend.
Aucun. La RP est déjà en soi un placement très optimisé, il y a des limites à l'opti...
Comme toujours il faut anticiper. L'achat de la RP s'envisage idéalement AVANT le passage à l'IS.
Si on passe à l'IS et qu'ensuite seulement on se dit "tiens il faut que j'achète ma maison sans payer d'impôts" bin kekpar on a raté un truc.
Avocat (non, pas celui qui se mange)
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Free-Worker-590907
Nombre de posts : 12Nombre de likes : 1Inscrit : 1 mai 2022Merci pour les info. Vu que c’est mort pour la RP, Un EC à conseiller pour optimiser ses revenu et plus globalement sur la mise du statut ? J’ai fais énormément de recherche, mais je ne suis pas très certain du choix entre SASU et EURL en fonction de mes objectifs futurs, il y a énormément de variables légales.
De plus, les REX sur les sociétés en ligne ne sont pas foufou, donc je me dis rien ne vaut un cabinet physique pour avoir une expertise adapté à sa situation.
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NSV
Nombre de posts : 169Nombre de likes : 77Inscrit : 30 avril 2024Conseil de mon EC pour optimiser les revenus : Concentrez vous sur votre TJM.
Si vous voulez gagner plus, il faut générer plus d'argent (poste mieux rémunéré, moins de vacances, side project,...).
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hmg
Nombre de posts : 27444Nombre de likes : 602Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
Le CAHT est le point le principal pour générer un montant disponible important.
Ici, la question est plutôt d’optimiser sa situation.
Il faut bien voir qu’il y aura des options meilleures que d’autres à certains moments. Mais le coût de passage d’une solution à une autre est aussi à prendre en compte. Il faut donc choisir une option qui permet des changements de type de revenus simples et moins coûteux.
SASU et EURL sont des choix qui répondent à des besoins différents. Il faut que vous échangiez directement avec un EC et votre cas exact pour détailler les choses et que vous puissiez en fonction des réponses faire votre choix.
Cordialement, - HMG - hmg_71àyahoo.fr Expert comptable - Paris - site : hmgec com Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
