Questionnement assujettissement TVA pour SCI
Free-Worker-1423091
Bonjour,
J'ai grandement besoin de vos lumières.
Le contexte : nous allons acheter via une SCI (IS) un bien neuf qui sera découpé en 4 bureaux professionnels pour profession de santé (dont le mien dedans).
C'est un immeuble neuf et un plateau nu.
Ainsi, la TVA de l'achat (20% =27600€) et les travaux (10% =4000€) nous nous questionnons sur l'intérêt ou non d'être assujetti avec la TVA ?
En effet cela signifie une réduction conséquente à l'achat mais aussi que nos loyers (16 800€ annuel) vont être également impacté par la TVA à régler (je vais devoir les baisser sinon je n'arriverai pas à louer les locaux).
Mes questions :
Pour économiser donc 31600€ à l'achat, faut-il opter pour la TVA? En sachant que si on part du principe que je paie 20% de TVA sur les loyers cela signifie qu'après 10 ans de loyers perçus j'aurais payé 33000€ de TVA.
Peut-on rebasculer sans TVA? J'avais lu que oui à partir de 9 ans mais qu'il faut rendre 11/20ème du prix d'achat (TTC ?)
Je suis un peu perdu dans mes calculs car j'ai l'impression que cela n'est pas pertinent d'y opter (professions de santé qui vont louer, ils ne sont pas assujettis et en plus au bout de 10 ans je suis perdant) et en même temps j'ai l'impression de passer à côté d'une sacré enveloppe (33000€ remboursés, crédit moins important).
à noter qu'aucun gros travaux ne sera à prévoir ensuite (ni achat ou autre étant donné que je suis psychologue).
Merci d'avance pour vos lumières qui me seraient plus que précieuses !!!
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hmg
Nombre de posts : 27222Nombre de likes : 512Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
A mon avis, votre problème numéro 1 sera de trouver des locataires avec un minimum de périodes de vacance des locaux.
Un tarif majoré de la tva sera donc plus difficile à louer.
Donc en plus de la problématique tva, vous aurez plus de mois avec des locaux vides.
Cordialement, - HMG - <a href="mailto:hmg_71@yahoo.fr" rel="nofollow noopener">hmg_71@yahoo.fr</a> Expert comptable - Paris - <a href="http://www.hmgec.com" rel="nofollow noopener">www.hmgec.com</a> Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
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VincentB_
Nombre de posts : 3012Nombre de likes : 1186Inscrit : 11 juillet 2022Bonjour.
J'ai un peu l'impression que vous avez déjà toutes les données du problème (vous les avez fort bien cernées) et que l'on ne peut pas vous dire grand'chose de plus...
Ce que je puis vous dire c'est que dans des cas de ce genre, mes clients n'optent presque jamais.
Avocat (non, pas celui qui se mange)
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Free-Worker-428556
Nombre de posts : 1Nombre de likes : 0Inscrit : 9 juillet 2018Bonjour,
il faudrait calculer le coéfficient de déduction.
Dans l'hypothèse où les locaux sont loués à 100% à des professionnels exonérés (santé) → activité hors champ du droit à déduction.
Donc coefficient = 0.
Conséquence : même si la SCI a opté pour TVA, elle ne récupérera pas la TVA sur ses dépenses (travaux, charges, acquisitions), car les loyers facturés ne sont pas générateurs d’un droit à déduction.
Pour information, la durée de régularisation de la déductibilité des immeubles est de 20 ans. (CGI ann. II art. 207, II).
Au plaisir de faire des simulations personalisées afin de vous guider dans votre choix.
Yahia Missaoui
Expert-comptable
Contacter en MP hmg
Nombre de posts : 27222Nombre de likes : 512Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
FW-428556 a écrit :
il faudrait calculer le coéfficient de déduction.
Dans l'hypothèse où les locaux sont loués à 100% à des professionnels exonérés (santé) → activité hors champ du droit à déduction.
Donc coefficient = 0.
Euh ?
En quoi le coefficient de déduction du locataire impacte la déductible du propriétaire ou le fait qu’il facture la tva ? Il me semble qu’il y a confusion.
Ici, c’est le propriétaire qui s’exprime.
Or si le professionnel de santé n’est pas assujetti à tva et ne l’a récupère donc pas, CELA NE VEUT PAS DIRE QU’IL NE LA PAYE PAS.
Par ailleurs, si le propriétaire a opté pour la TVA pour les opérations sur option pour déduire la TVA, IL DOIT LA FACTURER quel que soit le client !!!
Et bien entendu : ce propriétaire assujetti a le droit de déduire la tva sur ses achats.
Cordialement, - HMG - <a href="mailto:hmg_71@yahoo.fr" rel="nofollow noopener">hmg_71@yahoo.fr</a> Expert comptable - Paris - <a href="http://www.hmgec.com" rel="nofollow noopener">www.hmgec.com</a> Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
Contacter en MP VincentB_
Nombre de posts : 3012Nombre de likes : 1186Inscrit : 11 juillet 2022Je plussoie totalement Hmg...
Avocat (non, pas celui qui se mange)
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Matis C.
Nombre de posts : 6Nombre de likes : 1Inscrit : 31 août 2025Bonjour,
En effet, comme Vincent a pu le dire. Vous avez déjà bien cerné les éléments les plus importants du problème et des loyers assujetti auront toujours un peu plus de mal à se louer (locaux vacans influant notamment sur la rentabilité de la SCI).
Aussi, votre hésitation entre le fait de récupérer la TVA maintenant ou en payer davantage plus tard est tout a fait naturel. A vous de voir maintenant, quel est votre objectif à long terme. Gardez la SCI et empocher des loyers mensuels au travers de la SCI ou revendre le batiment dans quelques années pour financer un projet par exemple ?
A propos du fait d'enlever l'option de TVA sur la SCI, le SIE vous demandera de rembourser une partie de la TVA récupérée sur le bien à l'origine de l'acquisition. Une partie donc de cette avantage sera perdue et peut nécessiter une partie de trésorerie importante à sortir d'un coup dans ce cas ci.
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Free-Worker-1423091
Nombre de posts : 2Nombre de likes : 0Inscrit : 9 septembre 2025Merci à tous pour vos retours.
Je suis content que mes analyses ont été justes. Assez logiquement, j’ai choisi de ne pas opter à la TVA étant donné que mon projet est axé autour d’un espace de santé.
Pour ma culture générale, la SIE demande de rendre une partie de la TVA récoltée initialement. On est d’accord que sur 20 ans si j’arrête d’opter au bout de 9 ans, je dois rendre 11/20ème de la TVA récoltée ? Donc dans le cas où j’ai pu économiser 26000€ sur le bien + 6000€ sur les travaux je dois rendre 55% (11/20) de 32000€? Ou alors ces 11/20ème ne concernent que le bien indépendamment des travaux réalisés ?
Merci d’avance
Contacter en MP hmg
Nombre de posts : 27222Nombre de likes : 512Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
On est d’accord : vous ne parlez pas d’une durée de 20 ans d’amortissement ?
Pour rappel, les amortissements de biens immobiliers se font de manière découpée (chaque partie ayant une durée différente comme la gros œuvre et la peinture par exemple). Je vais donc donner ici un taux moyen (pas détaillé par composant).
Il faut bien voir que les amortissements concernant le bâti sont sur plusieurs décennies. Pas seulement 2.
Les taux proposés par les impôts ne sont pas de 5% par an (20 ans), mais plutôt entre 1 et 3% selon le type de bâti 30 à 100 ans).
Par ailleurs, il ne faut pas oublier qu’une partie du bien n’est pas amortissable (le terrain). Il serait selon l’emplacement entre 15 à 50% de la valeur du bien (j’ai entendu des litiges fiscaux valorisant le terrain bien plus).
Au final : un taux moyen d’amortissement supérieur à 3% de la valeur des immobilisations est donc en fait une anomalie qui demande des explications.
Cordialement, - HMG - <a href="mailto:hmg_71@yahoo.fr" rel="nofollow noopener">hmg_71@yahoo.fr</a> Expert comptable - Paris - <a href="http://www.hmgec.com" rel="nofollow noopener">www.hmgec.com</a> Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
