[Urgent]temps difficile et besoin de diverisification

raduro19 a écrit : Je suis donc très intéressé par une diversification des revenus.
J'ai pu faire un prêt à la banque à un taux intéressant et avec quelques économies je souhaite investir dans la pierre.

Hors sujet. Ce n'est pas parce que vous êtes freelance que tous vos petits problèmes trouveront réponse sur freelance-info ! Ici on parle de la vie professionnelle en tant que freelance. Pour vos finances personnelles, votre santé ou vos prochaines vacances, il y a d'autres forums pour ça.

De plus en investissant dans la pierre en ayant recours au crédit vous ne diversifiez pas vos revenus, vous faites d'abord de l'épargne forcée (pendant les 10-15 premières années).
Comme stratégie pour faire face au fait que "les temps sont durs" c'est loin d'être judicieux : vos revenus risquent de baisser et vous augmentez vos charges !

kzg a écrit :

De plus en investissant dans la pierre en ayant recours au crédit vous ne diversifiez pas vos revenus, vous faites d'abord de l'épargne forcée (pendant les 10-15 premières années).

Non je n'investis pas sur une grande surface.Le crédit bancaire est trés limité et devrait être soldé rapidement. Tout le reste est financé personnellement.

Kzg on est entre freelance professionnels et on doit se donner des tuyaux sur tous les sujets. Le but étant de s'épanouir pleinementdans notre choix de vie .

Ce n'est pas si hors sujet. On n'obtient pas un crédit aussi facilement lorsqu'on est indépendant que lorsqu'on est fonctionnaire. On peut aussi investir dans le cadre de sa société, etc.

Les retours d'expérience peuvent être intéressants.

Il n'y a pas de "trucs et astuces" pour gagner plus. la pierre, comme tout placement, suppose que plus la rentabilité attendue est grande, plus elle est aléatoire (autrement dit, plus le risque est grand). Les 3 critères d'un bon investissement immobilier, souvent rappelés par les pros sont les suivants : 1/ l'emplacement, 2/ l'emplacement, et 3/ l'emplacement.

En ce qui concerne les montages, ça dépend de la situation et des objectifs de chacun, il n'y a pas de solutions miracle.

Sinon, quelques conseils en vrac :

- se méfier de la location saisonnière, nettement plus rentable, mais carrément interdite à Paris

- c'est une erreur de croire qu'un investissement immobilier ne peut jamais valoir zéro. Ca peut (j'ai vu des cas concrets).

- tout produit immobilier "packagé" à pour objectif premier, non de vous simplifier la vie, mais de dissimuler les frais qu'il contient

- ne pas investir sur un marché local que l'on ne connait pas, à 700 km de chez soi. Choisir le bien comme si on allait soi-même y habiter, suivre les travaux.

Il y a tellement de pièges et de points à vérifier que je vais arrêter là.

Une bonne règle pour réaliser de bonnes affaires est d'investir dans ce que l'on connait et maîtrise . Je sais, c'est un lieu commun… Si vous y connaissez en marchés boursiers, investissez en bourse, si vous vous y connaissez en évaluation de la qualité d'un bien immobilier, investissez là-dedans.

N'oubliez pas non plus, quand vous avez la possibilité d'obtenir un crédit, de souscrire l'assurance emprunteur en dehors de la banque. En règle générale, vous pouvez y gagner beaucoup financièrement sur toute la durée du crédit. Vous êtes jeunes dans la majorité des cas, ce qui influe sur la cotisation.

Les lois Lagarde et Hamon vous aident désormais à contourner le monopole des contrats groupe des banques. J'arrive généralement à les déboulonner sans trop de mal.

raduro19 a écrit : Le crédit bancaire est très limité et devrait être soldé rapidement. Tout le reste est financé personnellement.

Je vais quand même répondre, même si j'ai l'impression de plus en plus de parler à un troll ...

Déjà, vous faites une erreur assez traditionnelle, on ne finance pas un investissement immobilier sur ses deniers personnels... Rembourser son crédit immo (sur un investissement) n'a aucun intérêt sauf se la raconter.

J'ai fait un Scellier fin 2012.

Où investir ? dans un endroit où on aurait envie d'habiter
Type de bien ? j'éviterai les maisons, donc appartement.
Montage ? financé à 110% par la banque

Bon courage Raduro19 et pour une fois, lisez le contrat de prêt avec les pénalités de remboursement on n'est pas à 300euros :)

A6
F.

raduro19 a écrit : Non je n'investis pas sur une grande surface.Le crédit bancaire est trés limité et devrait être soldé rapidement. Tout le reste est financé personnellement.

C'est encore moins judicieux, un investissement locatif à tout intérêt à être financé par emprunt, vous bénéficiez de l'effet de levier et d'avantages fiscaux.

raduro19 a écrit : Kzg on est entre freelance professionnels et on doit se donner des tuyaux sur tous les sujets.

Non, il faut quand même qu'il y ait un rapport avec l'activité professionnelle. Sinon après le freelance investisseur en immobilier on va avoir droit au freelance en vacances, le freelance devient papa, le freelance a des hémorroïdes, n'importe quoi.

findus a écrit : Je vais quand même répondre, même si j'ai l'impression de plus en plus de parler à un troll ...

Ah, à vous aussi ça vous le fait ?

findus a écrit :
J'ai fait un Scellier fin 2012.

Où investir ? dans un endroit où on aurait envie d'habiter
Type de bien ? j'éviterai les maisons, donc appartement.
Montage ? financé à 110% par la banque

A6
F.

Soyons serieux lol. Je vous donne plus de détail, je suis proprietaire depuis 4 ans et j'ai commencé les traites vers Q4 2013. Est-il plus judicieux de rembourser en avance ce bien ou d'investir? Je comprends l'effet de levier et cie mais comme je ne suis pas expert en bourse , ni expert en autre chose à part le consulting que faire du cash à part le laisser dormir à la banque?
Thanks
R.

dans ce cas, en 1/ on rembourse son crédit perso et en 2/ on fait du crédit pour investir ...

suffit de regarder ton taux emprunt perso et ton taux de rémunération du cash ...

pour l'achat de la voiture, j'ai emprunter à 1% et j'ai ma tréso à 2.5% ...

raduro19 a écrit : je ne suis pas expert en bourse , ni expert en autre chose à part le consulting que faire du cash à part le laisser dormir à la banque?

Votre message initial commence par "les temps sont durs". Quand les temps sont durs il convient de garder de la trésorerie disponible.

Si vous souhaitez investir, il va d'abord falloir apprendre. Achetez des livres sur la gestion de patrimoine, les grandes classes d'actifs (l'immobilier, les marchés financiers, etc.), éventuellement prenez des cours sur l'analyse financière (disponibles en ligne, voir Coursera ou autre) et instruisez-vous !

findus a écrit : dans ce cas, en 1/ on rembourse son crédit perso et en 2/ on fait du crédit pour investir ...

suffit de regarder ton taux emprunt perso et ton taux de rémunération du cash ...

pour l'achat de la voiture, j'ai emprunter à 1% et j'ai ma tréso à 2.5% ...

Comment faites-vous pour obtenir 2.5% de rémunération sur votre trésorerie?

J'ai aussi de la trésorerie à placer, et vu les rémunérations actuelles je me demande encore où la mettre. Même en bloquant la somme pour plusieurs années, les placements monétaires ne rapportent quasiment rien. Si c'est pour avoir péniblement 1% franchement autant rester totalement liquide.

Le seul produit intéressant que j'ai pu trouver, qui mixe rendement, sécurité et un minimum de souplesse, ce sont les parts sociales. Les autres placements sont peu adaptés à de la trésorerie d'entreprise : la Bourse est trop risquée et demande une réactivité que l'on peut difficilement avoir, les SCPI sont trop contraignantes, ...

kzg a écrit :

raduro19 a écrit : Soyons serieux lol.

Ah ouais quand même. Mais savez-vous bien ce que signifie lol ?

raduro19 a écrit : je ne suis pas expert en bourse , ni expert en autre chose à part le consulting que faire du cash à part le laisser dormir à la banque?

Votre message initial commence par "les temps sont durs". Quand les temps sont durs il convient de garder de la trésorerie disponible.

Si vous souhaitez investir, il va d'abord falloir apprendre. Achetez des bouquins sur la gestion de patrimoine, les grandes classes d'actifs (l'immobilier, les marchés financiers, etc.), éventuellement prenez des cours sur l'analyse financière (disponibles en ligne, voir Coursera ou autre) et instruisez-vous (en silence si possible).

Ensuite, allez poser vos questions ailleurs, ce n'est pas le sujet ici, il y a d'autres forums pour ça. Entre cbanque, abcbourse, andlil.com, devenir-rentier, etc. il y en a pour tous les niveaux et tous les profils d'investisseurs.

kzg tu commences à me gonfler vraiment. Je suis trés résilient mais j'ai l'impression que tu me cherches. Je ne demande pas ton avis désormais il ne m'interesse plus.
Il ya d'autres personnes qui souhaitent partager leur experience. Pourquoi être nerveux , je ne sais pas si tu traverses une passe difficile mais cela ne justifie pas d'être si désagréable. Passes ton chemin désormais sur mes posts .Merci.

raduro19 a écrit : kzg tu commences à me gonfler vraiment.

Je reprends l'essentiel. Je vous conseille de
1/ garder de la trésorerie si vous prévoyez une baisse d'activité
2/ prendre le temps d'apprendre et de vous former avant d'investir
3/ poser des questions sur des sites dédiés au sujet que vous soulevez

Bonjour,

kzg, encore faut-t-il que vous soyez un sage, que vous montriez quelque chose et que cette chose soit la lune. :P

Dans plus 80% des cas, les gens ne regarderons le message que s'ils ne sont pas insultés.
Sur les quelques 20% restant, seuls ceux qui n'ont pas compris l'insulte aborderont le message avec objectivité. Les autres le feront avec un a priori négatif qui en détruira le sens.

Et le pire, c'est que vous êtes conscient que même si vos réponses sont adéquates, leur présentation les fera ignorées.

Raduro19, avant de rembourser votre emprunt personnel :
- cet emprunt vous l'avez obtenu, pourrez vous en obtenir un autre facilement ?
- cet emprunt a-t-il un taux très important par rapport aux taux actuels ?
- avez vous des frais de remboursement anticipé ?

Attention :
- tout investissement induit un blocage de trésorerie.
- toute défiscalisation induit un investissement.

Avez vous regardé du côté des contrats Madelin ?

Paul92 a écrit :

findus a écrit : dans ce cas, en 1/ on rembourse son crédit perso et en 2/ on fait du crédit pour investir ...

suffit de regarder ton taux emprunt perso et ton taux de rémunération du cash ...

pour l'achat de la voiture, j'ai emprunter à 1% et j'ai ma tréso à 2.5% ...

Comment faites-vous pour obtenir 2.5% de rémunération sur votre trésorerie?

J'ai aussi de la trésorerie à placer, et vu les rémunérations actuelles je me demande encore où la mettre. Même en bloquant la somme pour plusieurs années, les placements monétaires ne rapportent quasiment rien. Si c'est pour avoir péniblement 1% franchement autant rester totalement liquide.

Le seul produit intéressant que j'ai pu trouver, qui mixe rendement, sécurité et un minimum de souplesse, ce sont les parts sociales. Les autres placements sont peu adaptés à de la trésorerie d'entreprise : la Bourse est trop risquée et demande une réactivité que l'on peut difficilement avoir, les SCPI sont trop contraignantes, ...

Ce sont des DAT que j'ai ouvert il y a 1 an, c'est pour ça. Mais je pensais les casser pour payer la voiture, mais au vue des taux, j'ai préféré garder ma trésorerie et prendre un crédit sur 3 ans...
20k€ à 1% sur 3 ans, c'est quand même pas mal je trouve.

Les DAT me rapportent (par exemple) :

Date d'ouverture : 18/01/2014
Date de fin de contrat : 18/01/2019
Taux actuariel moyen annuel brut : 2,20 %

hmg a écrit : Bonjour,

Raduro19, avant de rembourser votre emprunt personnel :
- cet emprunt vous l'avez obtenu, pourrez vous en obtenir un autre facilement ?
- cet emprunt a-t-il un taux très important par rapport aux taux actuels ?
- avez vous des frais de remboursement anticipé ?

Attention :
- tout investissement induit un blocage de trésorerie.
- toute défiscalisation induit un investissement.

Avez vous regardé du côté des contrats Madelin ?

1)Justement avec les taux bas je voulais solder , une precision le taux immmo est avec une autre banque. J'ai renegocié et obtenu une baisse mais le taux est toujours haut par rapport au marché.
2)oui j'ai des frais de remboursement capés à 3% du capital brut restant ou 6 mois d'interêts

Je detaille un peu plus le prêt :j'ai une partie à taux 0 et une autre à taux fixe. Actuellement j'ai du cash et d'aprés quelques avis je dois d'abord solder ce prêt totalement avant de penser à investir.
Il me reste prés de 145K€ sur ce prêt et supposons si j'ai avec le petit prêt de la banque un disponible de 90K€ mieux vaut rembourser le prêt ou bien faire moitié moitié 40 K€ de remboursement anticipé et 50K€ pour investir dans un studio.

20 K à 1%, c'est un copain qui vous prête l'argent ? 😲

Perso j'ai ouvert des comptes à termes sur 2 ans au Taux nominal brut de 1.402 %

C'est pas énorme mais je ne voulais pas bloquer plus de 2 ans ma tréso.
Même si on peut casser un compte à terme n'importe quand, dans ce cas là les intérêts sont perdus.

déjà répondu

breizh29 a écrit : 20 K à 1%, c'est un copain qui vous prête l'argent ? 😲

Perso j'ai ouvert des comptes à termes sur 2 ans au Taux nominal brut de 1.402 %

C'est pas énorme mais je ne voulais pas bloquer plus de 2 ans ma tréso.
Même si on peut casser un compte à terme n'importe quand, dans ce cas là les intérêts sont perdus.

heu non, c'est mon banquier ...

j'ai appelé "à tout hasard" pour connaître les taux ... et j'ai signé ...

mais il a pris en nantissement mon DAT de 20k€ .. l'un dans l'autre, personne prend vraiment de risque ...

Honnêtement, 1% pour,acheter une voiture c'est fort.

C'est quoi la banque, car la SG me fait 3,5 % et je trouvais que le taux était «correct»

Je ne comprends pas le tag [Urgent] pour le nom du poste?

@raduro19, je ne sais pas si je suis le seul mais je ne comprends rien à ce que vous racontez.

Déjà si vous mettiez des virgules ce serait plus clair, mais bon.....

Vous dites qu'il vous reste 145 K + ~ 3 K de pénalités = 148 K pour solder votre prêt.

D'une part, avez vous cette somme ?

Ensuite vous indiquez :

raduro19 a écrit : Il me reste prés de 145K€ sur ce prêt et supposons si j'ai avec le petit prêt de la banque un disponible de 90K€ mieux vaut rembourser le prêt ou bien faire moitié moitié 40 K€ de remboursement anticipé et 50K€ pour investir dans un studio.

Et ensuite vous parlez d'un second "petit prêt" qui vous permettrait d'avoir un disponible de 90 K : d'où vienne c'est 90 K ?

Puis vous demandez si il vaut mieux faire un remboursement anticipé de 40 K : sur quel prêt, celui de 145 K ?

Et avec 50 K acheté un studio : d'où vienne ces 50 K ?

Bref, expliquez mieux votre "projet" et surtout, mettez des virgules.

breizh29 a écrit : Honnêtement, 1% pour,acheter une voiture c'est fort.

C'est quoi la banque, car la SG me fait 3,5 % et je trouvais que le taux était «correct»

C'est le Crédit Mutuel !

Vous voulez que je vous parraine ? 😉

Breizh29

Je détaille tout:
1)J'ai besoin de 148 K€ pour solder mon prêt.
2)j'ai un dispo de 60 et un prêt de 35K€
3)ma question vaut-il solder partiellement mon prêt immo ou bien faire moitié moitié: 40K€ de remboursement et 50K€ our acheter un studio que je mettrai en location.

D'aprés plusieurs retours mieux vaut solder le prêt perso entierement avant de penser à investir.

Et ton avis à toi?
R

Par rapport à tes revenus, quel est le pourcentage actuel de l'emprunt et quel est le montant de la mensualité ?

Avant de rembourser partiellement, est-ce que ton emprunt actuel le prévoit ?

Imaginons que tu puisse rembourser partiellement, tu as donc :

Soit 148 - 90 = reste 58 K€ qui peuvent être remboursé en 4 ans (~ 1 250 €/mois) voir moins si mensualités plus importantes.

Soit 148 - 40 = reste 108 (si on garde 1 250 €/mois il te restera ~ 7 ans).

50 K pour un studio (dans une ville moyenne comme Nantes c'est très dur à trouver, il faut plutôt compter 70 K€), tu pourra le louer 400 €/mois.

Si j'étais toi, je rembourse partiellement et dans 4 ans soit j'achète 2 studio, soit un "grand" appart que je louerais à une famille car en général moins de turnover qu'avec les studio.

Je comprends le point de vue de KZG, on est plus dans un post à déplacer dans "devenir-rentier . com" que dans "les pièges à éviter" pour un freelance ...

Je suis d'accord mais je comprends que Raduro19 puisse poser ce genre de question qui peut intéresser d'autre entrepreneur.

Mais ce post serait plus à sa place dans la partie "café".

Ce n'est pas une question d'entrepreneur, c'est une question personnelle d'investissement ...

une question d'entrepreneur aurait été : je me demande si je ne vais pas faire un montage SCI/SARL, est ce que ma SARL peut acheter des locaux, ...

ce n'est pas "j'ai 50k€ sur mon compte perso, j'ai un crédit perso, qu'est ce qui est le plus judicieux sachant que je voudrais faire un investissement locatif perso" ...

findus a écrit : Ce n'est pas une question d'entrepreneur, c'est une question personnelle d'investissement ...

une question d'entrepreneur aurait été : je me demande si je ne vais pas faire un montage SCI/SARL, est ce que ma SARL peut acheter des locaux, ...

ce n'est pas "j'ai 50k€ sur mon compte perso, j'ai un crédit perso, qu'est ce qui est le plus judicieux sachant que je voudrais faire un investissement locatif perso" ...

Findus je suis en EI donc les 2 patrimoines se confondent d'où le perso mais tu as raison.
Breizh29: tu as raison je pense qu'il est plus judicieux de rembourser totalement avant d'investir.
Je ferme le post puisque pas trop pro au gout de certains.

En tout cas, il n'y avait aucune urgence 😃