SCPI

Je suis plutôt mitigé concernant les SCPI.

Pas par rapport au produit en lui-même mais par rapport au manque de transparence sur les frais et sur les frais cachés.

Les SCPI affichent des rendements assez intéressants (3.5 à 5% en général) par rapport aux fonds euros (1.5 à 2.5%).
Enfin ça c'était avant la crise sanitaire, on peut s'attendre à une chute du rendement très importante au moins pour 2020 voire 2021.


Le problème c'est qu'on te noie sous la terminologie opaque pour masquer les frais :
- Valeur de souscription
- Valeur de réalisation
- Valeur de reconstitution
- Valeur de retrait
etc...


Quand tu souscris à la part tu achètes à la "valeur de souscription" qui est en fait un moyen de te vendre la part jusqu'à 12% plus cher que sa valeur liquidative, donc tu perds déjà jusqu'à 12% à l'entrée.

Un peu pareil à la sortie, la valeur de la part en porte feuille n'est pas la valeur de la part à la revente.
D'autant plus si le marché secondaire est saturé et que la SCPI te rachète la part à une valeur prédéfinie (décote à prévoir).

Donc rien que pour amortir le prix d'achat et de revente il faut garder la part au moins 4ans pour commencer à gagner quelque chose.


Et il y a ensuite la fiscalité.
La fiscalité d'une SCPI détenue en direct c'est la fiscalité du foncier donc IR (TMI) + PS
Ce qui fait en général une imposition de 30% (Tranche IR) + 17.2% (CSG) soit 47.2% d'imposition, ce qui est relativement confiscatoire.
En comparaison la fiscalité d'une assurance vie c'est 30% (PFU).

Donc il faut arbitrer entre la détention d'une SCPI en Assurance vie et la détention en direct.
Sachant que la détention en direct la fiscalité sera plus élevée mais le rendement de la SCPI sera "net de frais".
Alors que la fiscalité en assurance vie sera en général inférieure mais l'assureur vie prélève entre 0.5 et 1% de frais de gestion chaque année sur la valeur des parts, ce qui réduit le rendement d'autant.


Bref j'ai du mal à considérer ça comme un bon plan dans la mesure où c'est très compliqué pour un non initié de bien comparer 2 SCPI, le rendement n'étant que la partie émergée et les frais cachés pouvant passer de x1 à x10 selon la SCPI la partie immergée.
Pour moi c'est un peu comme du Pinel.
Ça peut facilement se transformer en piège à con où on t’appâte avec la fiscalité (Pinel) ou des bons rendements (SCPI) pour mieux te la faire à l'envers avec des frais cachés (SCPI) ou une moins-value de revente conséquente (Pinel).


Bien entendu il ne faut pas généraliser.
Il y a malgré tout de bonnes SCPI mais un investisseur non averti se fera facilement avoir devant l'opacité du produit.
Et il faut clairement le détenir au moins 8-10ans pour que ça commence à devenir intéressant.

Merci pour ce retour détaillé.
En gros pour résumer, il faut avoir recours à un expert fiable pour bien choisir sinon on se fais avoir par la belle déco de la vitrine

Ça dépend ce que vous voulez dire par "expert".
Celui qui vous vend des parts de SCPI c'est un commercial pas un expert.

C'est d'ailleurs lui qui empoche la majorité (5-6%) des frais de souscription.

je parle plus d'un conseillé en investissement "neutre". apres tt la difuculté est de trouver un de fiable qui ne soit pas un commercial masqué

Il y a des forums d'investisseurs qui ont des sections sur les SCPIs si tu cherches des infos "neutres".

Autre point, tu payes une SCPI dans une assurance vie comptant, mais tu peux la vendre theoriquement du jour au lendemain (la banque assure la liquidité en temps normal, donc mis à part en période actuelle ou beaucoup de monde pourrait vouloir sortir en meme temps des SCPI, ou des logements locatifs).

A contrario, tu payes une SCPI en direct soit comptant soit via un emprunt (impossible avec une SCPI en assurance vie), soit en nue-propriété / usufruit, mais je t'invite a te renseigner pour les détails.

Et sur les forums, tu verras aussi que généralement les bonnes SCPIs (bon rendement, peu de frais) sont difficiles à trouver en assurance vie (point de vue subjectif j'avoue).

Dans tous les cas, c'est un bon support si tu veux investir dans la pierre mais tu ne veux pas gérer des locataires, ou si tu prévois de déménager régulièrement, mais tu as les frais et le faible rendement qui viennent en compensation. Donc comme dit plus haut, meilleur rendement que les fonds euros mais moins liquide (viser 10 ans ou plus en durée).

Ce n'est pas du tout le moment d'y investir, les prix des parts risquent de baisser ainsi que leurs revenus vu que beaucoup de SCPI ont des locaux commerciaux et qu'ils subissent la crise du covi19 de plein fouet ( suspension des loyers, faillites ... ).