Bonjour,

J’ai créé une SCI avec mon épouse. Le capital a été financé par des fonds de la communauté, 50% chacun, car nous sommes mariés sous le régime de la communauté légale.

Nous avons procédé à la donation de la nue-propriété (NP) des parts aux enfants. La valeur de la SCI est d’environ 100 k€ (actif net, après déduction des dettes). J’ai soumis la situation à un fiscaliste, qui m’a répondu ceci :

Lorsque les parts sont financées par des fonds communs :

• À la constitution, les parts sont des biens communs.

• Après la donation de la nue-propriété aux enfants, vous conservez conjointement l’usufruit.

En cas de divorce :

• Vous devenez co-usufruitiers en indivision, à hauteur de 50 % chacun.

• La nue-propriété reste détenue par les enfants, sans modification.

• Aucun frais n’est dû tant qu’aucun des ex-conjoints ne demande le partage.

Ainsi, il est effectivement possible de conserver l’usufruit en indivision après le divorce, sans aucun problème. Aucun paiement n’est requis sur les droits, ni auprès d’un notaire, etc.

Le partage ne devient obligatoire que dans un seul cas :
Si l’un des ex-conjoints déclare :
« Je ne souhaite plus être co-usufruitier avec mon ex-conjoint. Je veux récupérer mon usufruit sur une partie des parts, ou qu’il/elle rachète ma part. »

Dans cette situation :

• Un acte notarié est obligatoire.

• Des droits de partage de 1,1 % s’appliquent.

• Une soulte peut éventuellement être versée.

Si les NP sont à vos enfants, je vous propose de laisser Co usufruitiers en indivision afin de NE PAS payer les droits de partage, ni de notaire etc.

Je solliciterais l'avis d'un comptable ici. Surtout, toutes ces informations sont-elles cohérentes d'un point de vue comptable ?

Merci d'avance,

Pierre

@VincentB, j’ai appelé le notaire, qui m’a conseillé. Elle m’a dit qu’elle va vérifier de nouveau et, d’après elle, deux types des actes auraient les mêmes effets juridiques. Sinon, le centre des impôts ne pourrait pas enregistrer un acte sous seing privé.

Comme vous l’avez indiqué :

« C’est rigoureusement illégal. Votre opération n’a aucune valeur. D’ailleurs le greffier pourrait refuser le dépôt de ce prétendu acte de donation. Vous allez chez un notaire pour le refaire. »

Je lui ai donc demandé si je pouvais ajouter un acte notarié, mais elle m’a répondu qu’elle ne pouvait pas, car l’acte a déjà été enregistré.

Ma SCI viens d'être créée, on n'a que 1000 euros de capital dedans, dont la valeur de nue propriété est calculée que 300-400 €, si l’article 931 s’applique réellement à ma situation?

@VincentB, merci.

Je vais envoyer l’article 931 à mon notaire, c’est un point essentiel.

Cependant, sur le site de l’INPI, lors de la mise à jour des statuts, dans la rubrique « Pièces supplémentaires », il y a une option intitulée :
« Acte sous seing privé de modification de la répartition des parts sociales (cession, donation) » dans la liste « Sélectionner un type de pièce ».

Oui, c'est le notaire qui m'a aidé à rédiger l'acte de donation sous seing privé, elle m'a dit que soit un acte notarié, soit un acte sous seing privé, puis il faut l'enregistrer au centre d'impôt.

Bonjour,

J’ai procédé au démembrement des parts sociales de ma société civile immobilière (SCI) au profit de mes deux enfants, chacun détenant 48 % en nue-propriété, par un acte de donation sous seing privé.
Je souhaite mettre à jour les statuts afin que le greffe puisse actualiser le Kbis.

Je suis actuellement sur le site de l’INPI pour effectuer la formalité et j’ai sélectionné l’option « Modifier l’entreprise ».
Concernant les bénéficiaires effectifs, j’ai bien ajouté mes deux enfants sous le motif « Détention de plus de 25 % du capital ou du droit de vote ».

Je bloque cependant sur le champ « Pourcentage total de détention du capital », car je ne suis pas certain que la nue-propriété soit considérée comme une détention du capital.
Si oui, le pourcentage total de détention du capital pour chaque enfant serait-il bien de 48 % ?

Merci d'avance,

Pierre

Bonjour,

Je viens de recevoir une réponse de la part du greffe par la suite du dépôt des dossiers pour la constitution de la SCI via le site de l'INPI comme ci-dessous:

//Madame, Monsieur,

Le dossier d'inscription au registre du commerce et des sociétés référencée en marge, a été réceptionné par le greffe le 28 octobre 2025.

Après contrôle, il apparait que cette demande est, selon le cas, incomplète, erronée ou non conforme. Pour procéder à la régularisation de votre demande d’inscription, il convient de nous fournir les renseignements ou pièces manquants suivants par le biais du Guichet unique via le portail https://procedures.inpi.fr. :

• VEUILLEZ REFAIRE L'IMMATRICULATION DE LA SCI AVEC UNE ACTIVITÉ SUR LE SITE DE L'INPI.Celle-ci vous sera remboursée par l'INPI.

IMPORTANT : Vous disposez d'un délai de 15 jours à compter de cette réclamation pour régulariser votre dossier. Pour régulariser votre dossier, vous devez impérativement vous rendre sur le site du guichet unique électronique opéré par l’INPI (www.inpi.fr), le greffe n’ayant pas la possibilité de recevoir directement (dépôt au guichet, courrier, mail…) les éléments nécessaires à la régularisation.

J'ai vérifié à plusieurs reprises sur le site de l'INPI comme le capture, je n'ai pas trouvé une CODE APE 68.32A – Gestion de biens immobiliers à remplir, ni d'autres cases à cocher.

La seule à remplir est les principales activités de objet social: J'ai rédigé: Acquisition, détention, gestion et location de biens immobiliers bâtis ou non bâtis, mise à disposition gratuite au profit des associés ou de leur famille, et opérations civiles accessoires (excluant toute activité commerciale).

De plus, je ne peux plus modifier d'autres informations de l'entreprise.

Vous pensez que c'est causé par cela?

Merci pour vos conseils.

Pierre

Je suis habituellement très hostile à ce mode de financement. ==> :) Pour quoi vous êtes hostile aux emprunts de CCA d'une SCI? Si les associés n'abusent pas le taux d'intérêt et le taux ne doit pas dépasser le taux de référence légal. Compte courant d'associé : fonctionnement et fiscalité | Entreprendre.Service-Public.fr

Du 31 janvier 2025 au 27 février 2025

5,70 %

• Du 28 février 2025 au 30 mars 2025

  5,65 %

  Du 31 mars au 29 avril 2025

  5,49 %

  Du 30 avril au 30 mai 2025

  5,41 %

  Du 31 mai au 29 juin 2025

  5,32 %

  Du 30 juin au 30 juillet 2025

  5,16 %

  Du 31 juillet au 30 août 2025

  5,07 %

  Du 31 août au 29 septembre 2025

  4,97 %

Merci.

Oui, si ce dispositif entrait en vigueur, IS perdrait d'intérêts complètement.

Par contre, si ce dispositif n'entraine pas en vigueur:

Sachant que nous financerons les deux premiers studios de notre SCI à l’IR avec des fonds propres par exemple à hauteur de 300 k€ (via des comptes courants d’associés), et que nous cherchons à réduire au maximum les impôts et prélèvements sur les bénéfices imposables, je crois que la seule solution consiste à acquérir d’autres biens immobiliers par emprunt bancaire, car les intérêts sont fiscalement déductibles.

Je me permets de rebondir sur le sujet de la loi de finances 2026 concernant l’amortissement des biens loués nus.
Nous attendons son vote à l’automne 2025, avec une application possible à partir du 1er décembre 2025 ou du 1er janvier 2026.
Si la loi est adoptée, pourra-t-on appliquer l’amortissement à une SCI soumise à l’IR, à condition que les travaux représentent plus de 15 % du prix d’achat ?
Ensuite, y a‑t‑il un délai de trois mois pour opter pour le régime de l’IS après la création d’une SCI, afin d’amortir les frais d’agence et de notaire ?

Merci.

Je vais maximiser mes apports via le compte courant d’associé (CCA), ce qui permet de générer des intérêts répartis sur 30 ans et potentiellement déductibles sous le régime de l’IS ou de l’IR.
Nous constituons une SCI avec des fonds personnels. Il est vrai que l’on peut conserver les biens immobiliers plus de 30 ans pour obtenir l’exonération des plus-values.

Cependant, suite à des réformes récentes, peut‑on espérer maintenir cette exonération d’ici dix /quinze ans ?Le contexte réel semble de plus en plus favoriser le régime IS, face à la concurrence internationale des capitaux. On entend plutôt de baisser les impôts de la société que les impôts sur revenus en France.

Merci. J'ai décidé de ne pas avoir une holding. Il reste à choisir entre IS ou IR.

"Non, mais vous en avez un à l'entrée ! En effet pour une SCI IR il faudra sortir les 160 000 de la société d'exploitation et là vous aurez les 30% de flat tax."

Les 160 000 euros constituent des fonds propres issus de notre épargne personnelle (20 000 € d’apport numéraire et 140 000 € en CCA). Si je réalise aujourd’hui un démembrement de nue-propriété au profit de mes deux enfants lors de la création d’une SCI à l’IR, ces derniers en deviendront nus-propriétaires des parts.

À notre décès (dans environ 35 ans 😊), ils récupéreront la pleine propriété et, lorsqu’ils vendront les biens, devront s’acquitter de la Flat Tax à 30 % sur les 160 000 €?

Mon objectif est d’investir dans quelques biens immobiliers afin d’obtenir un revenu locatif stable à partir de nos épargnes disponibles, et de compenser la baisse progressive de notre pension de retraite (il nous reste encore 10 ans avant la retraite). L’idée est également de transmettre ces biens à nos deux enfants après notre décès. Ils les vendront probablement, car les jeunes n’aiment pas toujours gérer des locations.

C’était mon idée de départ. Ensuite, j’ai entendu parler du montage "société d’exploitation informatique – holding – SCI à l’IS", et je me suis demandé s’il était possible d’optimiser mon plan. Mais je trouve cette structure un peu trop lourde pour moi. J’ai donc eu une première discussion pour savoir s’il était envisageable de regrouper la holding et la SCI à l’IS en une seule entité, mais on m’a indiqué que cela était quasiment impossible.

Récemment, j’ai consulté un fiscaliste, qui m’a expliqué la différence entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS. Par la suite, j’ai construit moi-même un petit modèle de simulation, présenté ci-dessous, qui comporte probablement quelques erreurs.

"Ensuite le calcul est complètement faux. Vous évoquez à l'IS 47000 € d'impôt (IS) sur une plus-value de 48 000 € !!! C'est évidemment n'importe quoi...Qui plus outre vous zappez complètement le coût de la sortie des fonds de la société d'exploitation IS lors de l'achat du bien. A priori 30 % de 110 000..."

Il y a un cout de sortie quand j'e l'amortis sur 30 ans?

Si j’achète aujourd’hui un bien à 160 000 €, que mes enfants le revendront 210 000 € dans 30 ans, et que je l’amortis sur 30 ans dans une SCI soumise à l’IS,

– Au niveau de l’impôt sur les sociétés :
(2O8 000 – 42 500) × 0,25 + 42 500 × 0,15 = 47 750 €

– Au niveau des associés (Flat tax) :(208 000 – 47 750) × 0,30 = 48 075 €

Ce qui donne environ 95 000 € nets avant distribution aux associés.

"Par ailleurs vous négligez le coût fiscal de l'IR durant les 30 années de détention et l'imposition aux revenus fonciers":

Sur IR, j'ai mis TMI: les 15 premières années 30% et les deuxièmes 15 ans 11%. Prélèvements sociaux : 17,2%

Merci!

On a vu un fiscaliste, qui m'a montré un calcul entre SCI à IR et à IS.

Si l’on veut transmettre son patrimoine à ses enfants, le régime de l’IR est plus intéressant dès lors qu’on garde le bien pendant plus de 30 ans, afin de profiter des exonérations sur la CSG (17,2 %) et l’impôt sur la plus-value (19 %). Les enfants ne paieront alors rien au moment de la vente.

La simulation a été réalisée sur mon premier investissement immobilier à hauteur de 160 000 € (dont 110 000 € en CCA, à un taux moyen de 2,5 % par an, et un apport numéraire de 50 000€). Sur 30 ans, l’IS génère 31 000€ de gains supplémentaires par rapport à l’IR, mais lors de la revente (en supposant une plus-value de 30 % – soit un prix de vente de 208 000 €), l’IS entraîne un coût global très élevé :

• Impôt sur les sociétés : 47 000 € (15 % sur les 42 500 premiers euros, puis 25 %)

• Flat tax (prélèvement forfaitaire unique) de 30 % : 48 000 €

Ce qui porte le total à 95 000 € !

Bonjour,

Je suis certain que vous avez déjà entendu parler de la structure suivante, très prisée dans le monde des freelances : une SASU de consulting (soumise à l’IS), une Holding SAS (IS) et une SCI (IS). On utilise généralement le régime mère-fille pour verser les dividendes de la SASU à la holding, qui investit ensuite dans la SCI ou assigne les fonds à d’autres placements (assurance‑vie, actions, etc.).

Étant donné que nous sommes une petite structure – avec notamment des débuts d’activité en freelance – les frais administratifs sont relativement lourds si on a trop de sociétés. Ne serait-il pas possible de regrouper la SASU de consulting et la holding en une seule société, dotée de deux activités distinctes ?

Je fais appel aux experts ici pour m’éclairer sur ce type de question délicate.

Merci,

Pierre

Bonjour,

Je travaille en tant qu'AE, je déclare mon TVA mensuellement.

J'ai reçu une messagerie sur mon espace du centre impôt pro ci-dessous le 6 Mars dernier, je n'ai pas très compris ce qu'il a dit, aussi, je n'ai pas lu avec ma grande attention non plus, c'est ma faute.

/////////

Vous payez régulièrement la TVA par virement sur le compte du SIE.Or,

Selon le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts-BOI-BIC-DECLA-30-60-40-DU 14/10/2020-

"Toutes les entreprises soumises à un régime réel d'imposition doivent obligatoirement télétransmettre leurs déclarations et leurs paiements de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), d'impôts sur les sociétés et de taxe sur les salaires."

En application des dispositions de l'article 1738 alinéa 1er du CGI, le non respect de l’obligation de payer par virement ou télérèglement entraîne l’application d’une majoration de 0,2 % du montant des sommes dont le versement a été effectué selon un autre mode de paiement. Le montant de la majoration ne peut être inférieur à un seuil fixé par ce même article.

Je vous remercie dorénavant de payer votre TVA par télérèglement (après vous être assuré de la validité du mandat nécessaire).

A défaut, la majoration sera appliquée et maintenue.

/////////

Ce midi j'ai reçu un courrier par voie postale de leur part et m'a demandé une majoration de 120€.

Comme d'habitude, j'ai déclaré un TVA de 2133 euros pour la période de Mars 2025 le 01 Avril 2025 sur mon espace du centre impôt pro, et j'ai fait un virement de ce montant sur leur RIB qu'il m'a communiqué auparavant via ma banque N26 le même jour, car N26 ne peut pas faire télérèglement.

Ce qui je ne comprends pas trop,

PENALITES ENCOURS POUR:

1) Le non-respect des obligations déclaratives:

• Montant soumis à la majoration 2133 €

• Taux de la majoration: 0,2%

• Montant de majoration: 60 €

  => Je dois déclarer correctement le 01 Avril pour la période de Mars 2025, je viens de vérifier de nouveau, j'ai bien envoyé (télétransmis) la déclaration de TVA.

  => Montant de majoration n'est pas 60€, c'est plutôt 42,66 € ?

2) Le non-respect des obligations de paiement

• Montant soumis à la majoration 2133 €

• Taux de la majoration: 0,2%

• Montant de majoration: 60 €

=> C'est plutôt 42,66 €, au lieu de 60€?

Je solliciterais un expert qui peut m'aider à faire comprendre leurs logiques ?

Pour quelle raison a-t-il mis une majoration 1 sur la cause "non-respect des obligations déclaratives" , même sur leur messagerie du Mars dernier, on va payer juste une majoration de 0,2% quand on ne payera pas TVA par télérèglement, c'est le point 2. De plus, c'est 42,66€ au lieu de 60€?

Merci d'avance,

Pierre

Merci beaucoup.

Je suis d'accord avec vous, c'est plus simple que je demande mon client de payer les activités de décembre à la fin de décembre, dans le pire cas, je peux déclarer l'encaissement en décembre, même si mon client payera en Jan 2026? (J'ai la confiance sur mon client).

Bonjour,

J'aurai deux années exécutives qui ont plus de 77600 € de C.A (prestation informatique) en 2024 et 2025 dans le cadre d'auto-entrepreneur, si je laisse à tourner, je serai basculé automatiquement vers l'entreprise individuelle IR à partir du 01 Jan 2026,

Mes soucis sont dans la continuité de deux statuts en passant de l'AE à l'EURL à IS:

1) Si je vais continuer mon activité de prestation par l'EURL sur IS à partir du 1 jan 2026, est-ce que je dois créer la société EURL à IS en décembre 2025 pour continuer mon activité? => Cela demande une comptabilité en Décembre et un bilan annuel 2025, même si le CA est nul? Qui gère probablement CFE etc?

2) En parallèle, je dois radier mon AE le 31 Décembre 2025, car mon contrat avec mon client se termine le 31/12/2025 dans le cadre de l'auto-entrepreneur. Si le client payera la facture des activités décembre en Jan 2026, comment puis je faire la comptabilité pour cette facture? Car mon auto-entrepreneur n'existera plus en Jan 2026.

Merci,

Pierre

Bonjour,

J'ai adressé un mail à URSSAF comme ci-dessous.

Sachant que mon revenu fiscal de référence était inférieur à 28 797 € par part dans la déclaration de l'impôt sur les revenus de 2023 en 2024, normalement je peux encore bénéficier d'un versement forfaitaire libératoire en 2025 dans le cadre de micro-entrepreneur, mon chiffre d'affaire 2025 devrait probablement dépasser le seuil 77 700 euros, de plus, j'ai déjà dépassé le seuil de 77 700 euros cette année 2024, si les chiffres d'affaire dépassent 77 700 euros en deux ans consécutifs, je serai sorti de la régime de micro entrepreneur, et cela conduira automatiquement vers l'EI.

Mes questions: 1) Si je peux encore bénéficier de versement forfaitaire libératoire pour la partie qui est inférieur au seuil (<77 700 euros) pour la déclaration de l'impôt sur revus de 2025 en 2026 et pour la partie excédentaire (>77 700 €) sera soumis à régime réel? 2) Comment puis je préparer et anticiper ce changement de micro-entrepreneur à l'entreprise individuelle au courant de l'année 2025? Ou ce changement de régime commencera le premier jan 2026?

Voici la réponse de l'URSSAF:

Suite à votre courriel du 14/12/2024, nous vous informons que le versement libératoire est appliqué sur tous le chiffre d'affaires. Il n'y aura pas de distinctions entre le chiffre d'affaires inférieur et supérieur au seuil. Par ailleurs, si vous dépassez le seuil de chiffre d'affaires pour l'année 2025, le changement de régime sera au 1er janvier 2026.

Si je suis bien le mail de l'URSAFF, je bénéficierai également les versements libératoires au courant de l'année 2025 pour la partie excédante, qui est supérieur à 77 700 €? Ou il faut poser la question auprès de centre impôt qui donnera les informations plus précise

Merci,

Pierre

J'ai mis la rémunération à 76K, qui donne Rentabilité : 56.30%

Simulateur complet de revenu pour Freelance

J'ai vu un comptable, qui m'a dit que EURL à IS est plus intéressant, parce qu'il donnera plus de souplesses par rapport à l'EI ou EURL à IS:

1) EURL à IS permet de déduire quelques centaines euros de loyer et charges par mois en tant que le propriétaire ( on peut signer un bail avec EURL)

2) EURL à IS peut faire les produits financiers épargne de la société (PER entreprise etc)

Mais EI ou EURL à IR n'autorise pas à les faire. Je ne sais pas si c'est vrai.

Je suis d'accord avec 805270, EI (IR) est plus intéressant sur le rentabilité pour un C.A autour de 125K€ par an;

On part sur la plupart de cas: Freelancer IT (125K € par an et 15K de charges) en utilisant ce simulateur.

EI au réel (IR) : Rentabilité : 54.76%

https://decodage-fiscal.fr/guides-simulateurs/simulateur-complet-independant-freelance?saved-search=aiAY511rf63dL195iMsH

EURL (IS): Rentabilité : 45.09%

https://decodage-fiscal.fr/guides-simulateurs/simulateur-complet-independant-freelance?saved-search=lGBcqkNmOP1UFPbnzhGQ

J'aimerais savoir s'il y a un simulateur pour comparer le rentabilité entre EI (IS) et EURL(IR)?

Merci,

Merci, oui. Juste comment anticiper la passage automatique, URSAFF changera automatique le formulaire de déclaration quand le chiffre d'affaire dépassera 77 700 euros quand les chiffres d'affaires dépassent 77 700 euros en ans consécutifs ?

Bonjour,

Je travaille en tant que micro entrepreneur CIPAV BNC aujourd'hui.

Sachant que mon revenu fiscal de référence est inférieur à 28 797 € par part dans la déclaration de l'impôt sur les revenus de 2023 en 2024, normalement je peux encore bénéficier d'un versement forfaitaire libératoire en 2025 dans le cadre de micro-entrepreneur, mon chiffre d'affaire 2025 devrait dépasser le seuil 77 700 euros, de plus, j'ai déjà dépassé le seuil de 77 700 euros cette année 2024, si je continuerai à dépasser le seuil en 2025, je serai sorti de la régime de micro entrepreneur, et cela conduira automatiquement vers l'EI.

Ma question est si je peux encore bénéficier de versement forfaitaire libératoire pour la partie qui est inférieur au seuil (<77 700 euros) pour la déclaration de l'impôt sur revus en 2026 et pour la partie excédentaire (>77 700 €) sera soumis à régime réel?

Merci,

Pierre

Bonjour,

Je travaille en tant qu'auto-entrepreneur (BNC), quand on remplira le formulaire n° 1330-CVAE. Si j'ai fait un CA (BNC) ) à 72K€ en 2023, dans A2-MONTANT DE LA VALEUR AJOUTEE A2, le montant est identique que CA ou le montant après 34% de abattement?

Merci,

Pierre