Prêt Immobilier - Freelance depuis moins d'un an

Petit retour d'expérience par rapport à mes démarches de sollicitation de prêt immobilier auprès de près de 10 agences différentes (+ courtiers / banques en ligne).

Mon profil
- Freelance en "informatique" depuis janvier 2018 (salarié dans le même secteur auparavant)
- EURL à l'IS
- 140k€ de chiffre d'affaire annualisé
- Rémunération moyenne de 7500€ net / mois
- Célibataire sans enfant
- 30ans
- Locataire (loyer pris en charge à 80% par la société comme déplacement professionnel)
- Propriétaire d'un appartement loué 750€/mois (ancienne résidence principale) avec 650€/mois d'emprunt à rembourser.
- Banque professionnelle : Une banque en ligne
- Banque personelle principale : Une banque d'agence


Projet immobilier
- Investissement locatif
- Maison de 200000€
- Travaux : 5000€
- Loyer prévu : 2080€/mois
Il s'agit d'un projet qui va s'autofinancer et va même me générer du cashflow : Loyer prévu > Charges locatives + Emprunt
Je vise un prêt de 200000€ sur 25ans. Mon apport couvre les différents frais (travaux, notaire, frais bancaires, etc...)


Analyse de mon profil et projet
Comme vous pouvez le voir, je n'ai pas forcément le profil de l'emprunteur idéal d'après les critères établis par les banques. (notamment l'ancienneté d'activité)
Et à en croire un peu tout le monde, ce n'est même pas la peine d'essayer d'obtenir un prêt avec moins de 3 bilans.
Donc avec moins d'une année d'activité c'est peine perdue.
Je ne me suis pas démonté pour autant car je croyais en mon projet immobilier, je croyais au dynamisme de mon activité de freelance et surtout j'étais motivé.


Constitution du dossier
Ayant un point faible à faire oublier dans mon dossier (ancienneté de l'activité), j'ai décidé de prendre du temps pour monter un dossier très étoffé et bien organisé pour mettre en avant ses autres qualités :
- Projet immobilier qui s'auto-finance avec chiffres et étude à l'appui
- Activité de freelance dynamique, bien rémunérée et avec une très forte demande
- Patrimoine personnel
- Mon sérieux : avec un dossier soigné et complet (moins les 3 bilans...) ainsi qu'une activité professionnelle bien gérée

Je suis également venu avec :
- Une attestation de valeur locative faite par une agence du secteur où se trouve le bien
- Une présentation de la demande locative du secteur
- Des devis pour les travaux
- Plein de tableaux synthétiques sur ma situation patrimoniale, mes revenus actuels et prévisionnels
- Un prévisionnel d'activité + une synthèse du CA et postes de dépenses des 9 premiers mois faits avec mon comptable
- Mon contrat longue durée me liant à ma SSII pour un an avec possibilité de renouvellement sur 3-4ans pour justifier de la stabilité de mon activité.
- Tous les documents habituels : Avis d'imposition, relevés bancaires perso et pro, statuts entreprise, etc...
- Ainsi que d'autres documents pour rassurer le banquier et faire ainsi diminuer le "risque" que pourrait constituer mon investissement ou mon profil à ses yeux


Démarches de demande de financement
- Ma banque :
J'ai bien évidemment commencé par soliciter ma banque.
Mon conseiller était plutôt emballé par mon projet et par la présentation de mon activité.
Par contre il ne connaissait pas trop les démarches sortie du cadre du demandeur type qui est en CDI, donc il s'est contenté de récupérer seulement les documents demandés dans sa procédure et de remplir le formulaire électronique de la banque.
Il a fini en me disant que la décision serait de toute façon prise au siège de la banque et que son travail s'arrêtait là, que le reste ne dépenderait pas de lui.

- Banques en ligne :
Refus avant même de pouvoir finir de compléter le formulaire de demande.

- Courtiers :
La première question qu'ils posent c'est la situation professionnelle puis le nombre d'année d'activité ce qui découle sur un refus immédiat sans possibilité de mettre en avance le reste du dossier.

- Différentes banques (conseillers pour particuliers) :
Tous les conseillers acceptent à contre coeur le dossier mais font bien comprendre que ça n'aboutira à rien.
Certains sont plutôt réceptifs à la présentation mais je vois rapidement lors des échanges que la décision d'accorder ou non le prêt ne viendra de toutes façons pas d'eux, ils ne servent que d'intermédiaire.
Certains écourtent rapidement la présentation pour poser la question fatidique de la situation professionnelle et du début d'activité et ensuite ils font une sorte de blocage et tout autre argument leur passe au travers.
Un m'a même demandé si je ne préférais pas reprendre mon dossier.
Sous entendu que ça l'emmerdait de faire de la paperasse pour quelque chose qui allait être refusé, car apparemment ils sont tenus d'"étudier" tous dossiers qu'ils reçoivent.



Du coup, après ces premières retours, j'avoue que j'étais plutôt dépité, j'ai failli abandonné mes recherches de financement.
Mais j'avais encore un rendez-vous de planifié donc j'ai décidé d'y aller malgré tout.

- Autre banque (directeur d'agence) :
Par chance, j'ai été reçu par le directeur d'agence car la conseillère que je devais rencontrer était absente.
Le directeur a été particulièrement réceptif à la présentation de mon dossier et c'est même lui qui m'a rassuré en me disant que mon profil n'avait rien de rédibitoire pour l'obtention d'un prêt.
De ce qu'il m'a expliqué, il avait l'habitude de traiter avec des freelances qui avaient des comptes professionnels dans l'agence et qu'il comprenait donc bien ma situation ainsi que le dynamisme de mon activité et la forte demande du secteur.
Il m'a proposé de partir directement sur une garantie PPD / hypothécaire car d'après lui la garantie "Credit Logement" ne passerait jamais avec mon dossier et que pour cette raison beaucoup de conseillers avaient dû refuser mon dossier sans chercher plus loin.
Il m'a recontacté 2 semaines après en me proposant un plutôt bon taux.

- Autres banques (conseillers professionnels) :
Suite à la rencontre avec la banque précédente j'ai changé d'approche.
J'ai solicité 2 autres banques en demandant à être reçu par le ou la responsable d'agence et à défaut par un conseiller professionnel.
En justifiant par le fait que j'avais des documents relatifs à ma société à présenter et qu'un conseiller professionnel serait plus adapté pour les étudier.
J'ai donc été reçu par des conseillers professionnels car les responsables d'agence n'étaient soit-disant pas disponibles.
Et pour mettre ces conseillers dans de bonnes conditions je n'ai pas manqué de leur préciser que j'acceptais de domicilier mon compte professionnel chez eux en cas d'acceptation du financement.
Les deux ont été réceptifs à mon dossier et m'ont fait des propositions 1-2 semaine après.

- Ma banque (à nouveau) :
Après plus d'1mois et plusieurs relances, mon conseiller me dit par téléphone qu'il n'a toujours pas eu de retour du siège.
A ce moment-là je n'avais pas encore reçu les propositions des 3 banques précédentes mais j'étais plutôt confiant car les entretiens s'étaient bien passés.
J'ai donc décidé d'y aller au bluff avec mon conseiller : j'ai commencé à lui parler du fait que j'avais eu des "retours positifs" de deux autres banques, sans rentrer dans les détails (ce qui était vrai d'une certaine façon).
Il m'a alors demandé plus de précisions et que je lui transmette les propositions que j'avais reçu, sachant que je n'avais pas parlé de propositions mais juste de "retours positifs".
Je lui ai répondu que je préférais attendre de recevoir sa proposition avant de discuter des autres propositions.
Et là comme par magie il m'a rappelé 2heures après avec une proposition à 1.85% sur 25ans et en me disant être prêt à s'aligner si je transmettais les autres offres.


Choix du financement et conclusion
Au final j'ai même eu le loisir de pouvoir choisir et les taux étaient plutôt bons comparés à celui de ma banque.
Comme quoi il est malgré tout possible d'obtenir un financement sans avoir 3 bilans à présenter.
Il faut persévérer, avoir les bons interlocuteurs et bien présenter son dossier.