[SASU] Indemnité d'occupation / Bail

Utilisateur supprimé 27 septembre 2020 16:11

Bonjour à tous,

Pardonnez moi par avance pour l'ouverture d'un sujet aussi récurrent que celui-ci mais je peine à trouver une information qui soit claire. Je lis un peu tout et son contraire sur le sujet sur Internet :(

Voici le contexte de ma situation :

- J'ai créé ma société SASU au mois de mai 2020
- Je perçois l'ARE depuis le mois de juin 2020
- Je suis développeur Web et travaille exclusivement depuis chez moi
- Je suis propriétaire de ma RP de 48 mètres carrés dans une ville du 92 limitrophe à Paris. Le règlement de copropriété n'interdit pas un usage commercial pour les professions libérales.

Les factures de mes prestations réalisées au cours de l'été pour mes clients ont été payées et je dispose désormais d'une trésorerie. Je souhaiterais mettre en place le principe de l'indemnité d'occupation afin de permettre à ma société de payer une partie des charges courantes.

J'envisage de louer 12 mètres carrés à ma société, soit 25% de la surface totale de mon logement. Ces 12 mètres représentent 2 tiers de la surface de mon salon où se trouve mon bureau.

Le prix moyen du mètre carré en location dans ma ville est de 25 € (22€ en prix bas et 28€ en prix haut).

Concernant les charges, je compte appliquer les taux suivants :

- 25% pour l'eau, l'électricité et l'assurance habitation
- 70% pour le forfait Internet, soit l'équivalent de 5 jours par semaine en usage pro.
- 50% pour le forfait de téléphone

Cela donne les calculs suivants :

- Internet: 40€ x 0.7 = 28€
- Téléphone : 20€ x 0.5 = 10€
- Eau + chauffage : 30€ x 0.25 = 7.5€
- Assurance habitation : 19€ x 0.25 = 4.75€
- Electricité : 34€ x 0.25 = 8.5€

Le coût total des charges s'élève donc à 58.75€

En suivant cette démarche, le coût du loyer CC à la société s'élèverait donc à 12 mètres carrés x 25€ + 58.75€ = 358,75€

Voici les questions que je me pose :

1. Ces calculs / sommes sont-ils cohérents ou bien surévalués ?
2. Dans l'hypothèse d'un montant trop élevé, quelle répartition semblerait plus juste aux yeux de l'administration fiscale ?
3. Du point de vue des impôts fonciers, quelle part est imposable ? Le montant H.C ou bien le montant C.C ? J'imagine qu'il s'agit du montant H.C dans la logique des choses.
4. Quel type de contrat de bail faut-il rédiger pour mettre en place l'indemnité d'occupation ?

Je vous remercie par avance pour vos réponses et vous souhaite une bonne fin de week-end / début de semaine.

hmg 27 septembre 2020 18:12

hmg

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Bonjour,

Précision : La société ne paye pas une partie de vos charges. La société vous rembourse l'utilisation pour des raisons professionnelles d'une partie de vos charges. C'est une petite nuance, mais elle a son importance. Elle rappelle qu'il faut pouvoir justifier l'usage pro de ces charges.

Comment justifiez vous par exemple les 25% pour l'eau et l'edf ? En pourcentage des m² pro ?
Les 50% du téléphone portable ? Ou les 70% d'Internet ?

Ne vous trompez pas dans vos calculs : 5/7 cela ne fait pas 70, mais 71,42%.

N'ajoutez pas la participation aux charges au loyer. Gérez séparément.

Cordialement, - HMG - <a href="mailto:hmg_71@yahoo.fr" rel="nofollow noopener">hmg_71@yahoo.fr</a> Expert comptable - Paris - <a href="http://www.hmgec.com" rel="nofollow noopener">www.hmgec.com</a> Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
Utilisateur supprimé 27 septembre 2020 18:53

Bonsoir HMG et merci beaucoup pour votre réponse,
Précision : La société ne paye pas une partie de vos charges. La société vous rembourse l'utilisation pour des raisons professionnelles d'une partie de vos charges. C'est une petite nuance, mais elle a son importance. Elle rappelle qu'il faut pouvoir justifier l'usage pro de ces charges.
Tout à fait ! En effet, il vaut mieux être précis. Je suis encore nouveau dans le monde de l'entrepreneuriat donc je n'ai pas encore tous ces réflexes...
Comment justifiez vous par exemple les 25% pour l'eau et l'edf ? En pourcentage des m² pro ?
Les 50% du téléphone portable ? Ou les 70% d'Internet ?
Oui c'est en pourcentage des mètres carrés loués à la société. C'est ce que j'ai pu lire sur certains sites dont celui ci-dessous :

https://www.amedee.co/faire-porter-une-partie-de-ses-frais-de-logement-par-sa-boite/

Sachant que comme je travaille exclusivement depuis chez moi, j'utilise l'électricité pour alimenter mon ordinateur, mon téléphone, mon écran d'ordinateur. J'utilise l'eau courante quand je vais aux toilettes ou bien quand je prépare mon repas du déjeuner.

Les 50% du téléphone c'est parce que mon numéro personnel sert aussi de ligne professionnelle. J'échange principalement par email avec mes clients et mes prospects mais j'utilise quand même le téléphone pour appeler des partenaires, des prospects, des clients ou bien des services administratifs. Etablir une répartition à 50/50 me semble être un ratio raisonnable d'autant plus que le coût de l'abonnement est faible. Je pensais sinon faire transférer la ligne sur un abonnement professionnel et entièrement payé par la société. Mais une fois encore, il y a un usage personnel que je fais de mon téléphone et ce serait totalement incohérent de payer deux abonnements distincts aujourd'hui au vu de mes usages personnels et professionnels du téléphone. Sans parler des contraintes logistiques de devoir gérer deux téléphones ou bien l'obligation d'acheter un téléphone proposant l'option pour deux cartes SIM.
Ne vous trompez pas dans vos calculs : 5/7 cela ne fait pas 70, mais 71,42%.
J'avais arrondi au niveau inférieur pour plus de simplicité mais s'il faut être aussi précis que cela, alors dans ce cas j'appliquerai précisément le taux de 5/7 ème.

Dans l'ensemble, la démarche est-elle juste aux yeux de l'administration ou bien potentiellement abusive ? Je souhaite bien entendu réaliser cette opération de manière juste et conforme à la loi. Comme je ne parviens pas à trouver de règle clairement établie sur le sujet, il m'est difficile de savoir ce qui est juste et legal versus ce qui ne l'est pas.

C'est pour cette raison que je pose la question ici en espérant avoir l'avis d'experts comptables comme vous ou bien d'entrepreneurs dans la même situation que moi qui ont déjà mis en place ce système.
Utilisateur supprimé 1 novembre 2020 13:58

Bonjour à tous,

Je reprends le fil de la discussion après m'être renseigné auprès d'un service juridique et de mon comptable qui m'ont confirmé qu'il n'y avait pas de problème à établir un bail précaire dérogatoire entre moi-même et ma société afin que celle-ci occupe une partie de ma résidence principale en échange d'un loyer.

Je suis sur le point d'établir le bail dérogatoire à l'aide d'un outil en ligne et j'en viens à me poser la question du régime de l'exonération de la plus-value en cas de revente de ma RP un jour. D'après ce que j'ai pu lire sur Internet ce n'est pas très clair et il semblerait que le fait de louer une partie de sa RP à sa propre société tout en y habitant quotidiennement pourrait empêcher de bénéficier du régime de l'exonération de la PV en cas de revente.

Etant donné que ma RP est située dans la petite couronne autour de Paris et que l'estimation de valeur actuelle sur le marché immobilier a bien progressé depuis la date d'acquisition, je m'inquiète de la probabilité de perdre totalement le bénéfice du régime d'exonération de la PV en cas de revente. Je n'ai aucun projet de revendre ma RP à court ou moyen terme mais je préfère quand même assurer un minimum mes arrières si je devais prendre un jour la décision de vendre ma RP.

Etant donné que le bien n'est pas loué en intégralité, que j'y réside aussi quotidiennement et que le bail précaire dérogatoire peut être rompu sur accord commun entre le bailleur (moi) et le locataire (ma société), je pourrais récupérer à tout moment la pleine jouissance de ma RP au besoin.

Voici donc les questions que je me pose :

1. Dans l'hypothèse que je doive vendre ma RP un jour, le fait d'avoir loué au moins une fois une surface à ma société annule-t-il pour toujours l'exonération de la taxe sur la PV immobilière ou bien faut-il simplement continuer d'habiter le bien pendant quelques mois supplémentaires pour qu'il soit de nouveau considéré comme une RP pleine et totale, et ainsi conserver le bénéfice de l'exonération de la taxe sur la PV immobilière ?

2. Vaut-il mieux rédiger un seul bail précaire dérogatoire pour une durée de 3 ans, ou bien rédiger le bail pour une durée limitée de 6 à 12 mois et le renouveler par un nouveau bail à chaque expiration sans que la durée totale cumulée des baux n'excède bien évidemment 3 années ?

Merci beaucoup vos réponses 🙂
lael 1 novembre 2020 16:11

lael

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Pour la plus-value, il suffit de domicilier votre société ailleurs quelques mois avant de revendre et de récupérer l'usage de la totalité du logement à titre personnel.
Lors de la vente, il suffit de démontrer que c'est "votre résidence principale" dans son intégralité dans la période précédent la signature de la vente.
A ma connaissance il n'y a pas de notion de durée où il faut démontrer que ça l'est depuis X mois ou années.
Et s'il n'y a plus de locataires ni de sociétés domiciliées et que vous utilisez l'intégralité du logement à titre personnel et y résidez de manière permanente alors c'est de facto votre résidence principale.
Utilisateur supprimé 1 novembre 2020 16:33

Bonsoir _lael_ et merci pour votre réponse.
Pour la plus-value, il suffit de domicilier votre société ailleurs quelques mois avant de revendre et de récupérer l'usage de la totalité du logement à titre personnel.
Supposons que je doive vendre mon bien dans moins de cinq ans, faudrait-il aussi que je fasse changer le siège social de la société en faisant une modification statutaire ? Aujourd'hui le siège social de ma société est enregistré à mon domicile et je sais qu'après 5 ans, la société doit élire domicile ailleurs. Mais qu'en est-il si des aléas de la vie m'oblige à vendre ma RP avant 5 ans, il faudra certainement que je procède à un changement de siège social de la société avant de réaliser la vente immobilière de mon logement que je détiens à titre personnel.
Lors de la vente, il suffit de démontrer que c'est "votre résidence principale" dans son intégralité dans la période précédent la signature de la vente.
A ma connaissance il n'y a pas de notion de durée où il faut démontrer que ça l'est depuis X mois ou années.
Et s'il n'y a plus de locataires ni de sociétés domiciliées et que vous utilisez l'intégralité du logement à titre personnel et y résidez de manière permanente alors c'est de facto votre résidence principale.
C'est ce que je pense aussi mais je souhaiterais m'en assurer avec certitude avant de conclure mon bail précaire dérogatoire. Les lois et les fiscalité française c'est complexe tellement il y a de niches, de règles d'inclusion et de règles d'exclusion.

C'est comme le PTZ (prêt à taux 0) qui empêche techniquement de louer sa RP tant qu'il n'est pas intégralement remboursé. Quand j'ai su cela avant d'acheter ma RP, j'ai décidé d'emprunter sans PTZ afin de me laisser la liberté de pouvoir louer le logement si la situation s'y prête un jour.

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