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Refus de crédit immobilier
Bonjour,
Je suis consultant indépendant (EURL/IS) depuis deux ans. J’ai signé un compromis de vente il y 5 semaines et j’ai eu 3 refus des grandes banques (via courtier) jusqu’ici au motif qu’il me manque d’ancienneté dans mon activité (je suis consultant depuis 6 ans mais freelance depuis 2 ans).
Je n’ai que 2 bilans et je n’arrive pas à me faire octroyer un crédit même pour un remboursement soit 1/5 de mes revenus nets. J’ai un apport de 25%.
J’ai eu également un refus de la société de cautionnement. Mais le crédit hypothécaire ne marche pas non plus.
Je suis un maudit ou c’est normal ?
Je dois annuler le compromis d’ici vendredi.
Je vous demande désespérément si vous avez une solution magique pour moi. Je veux pas rater pas mon appartement.
Je suis consultant indépendant (EURL/IS) depuis deux ans. J’ai signé un compromis de vente il y 5 semaines et j’ai eu 3 refus des grandes banques (via courtier) jusqu’ici au motif qu’il me manque d’ancienneté dans mon activité (je suis consultant depuis 6 ans mais freelance depuis 2 ans).
Je n’ai que 2 bilans et je n’arrive pas à me faire octroyer un crédit même pour un remboursement soit 1/5 de mes revenus nets. J’ai un apport de 25%.
J’ai eu également un refus de la société de cautionnement. Mais le crédit hypothécaire ne marche pas non plus.
Je suis un maudit ou c’est normal ?
Je dois annuler le compromis d’ici vendredi.
Je vous demande désespérément si vous avez une solution magique pour moi. Je veux pas rater pas mon appartement.
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Calimero
Nombre de posts : 3610Nombre de likes : 3Inscrit : 1 octobre 2008
A priori, c'est normal. Les banques exigent au minimum 3 bilans avant même de daigner lire ton dossier. Certaines banques poussent même à 5 ans ...ozgurdevelioglu a écrit : (via courtier) jusqu’ici au motif qu’il me manque d’ancienneté dans mon activité (je suis consultant depuis 6 ans mais freelance depuis 2 ans).
...
Je suis un maudit ou c’est normal ?
J'imagine que tu as aussi regardé du côté de la banque qui a les comptes de ta société, si elle est différente de ta banque perso ? - Contacter en MP
ubik_2008
Nombre de posts : 396Nombre de likes : 30Inscrit : 16 novembre 2008Pour avoir été dans la même situation, la seule solution c'est continuer à faire le tour des banques. Beaucoup refusent mais certaines acceptent même avec 2 bilans (j'étais dans la même situation), t'attend pas à avoir des super conditions comme un salarié...
Perso j'ai du accepté l'assurance de la banque qui était bcp plus chère que chez un courtier pour que mon dossier passe.
Sinon en dernier recours, le crédit mobilier de france, eux ils ont des critères moins sévères pour les indépendants mais le taux est bcp plus élevé que dans une banque. - Contacter en MP
Zoidberg
Nombre de posts : 94Nombre de likes : 1Inscrit : 9 octobre 2009L'an dernier, j'ai eu l'exemple de mon banquier qui avait accepté le crédit d'un freelance qui avait 9 mois d'activité ^^ (enfin bon, c'était la période où les prêts étaient extrêmement bas, du coup, ca prêtait à tour de bras)
L'autre solution consiste à facturer comme un goret, faire des économies, et payer sa maison cash dans xx années 😉 - Contacter en MP
Tcharli
Nombre de posts : 2527Nombre de likes : 3Inscrit : 21 novembre 2008
C'est désormais illégal pour une banque d'imposer sa propre assurance d'un crédit (Loi Lagarde).ubik_2008 a écrit : Perso j'ai du accepté l'assurance de la banque qui était bcp plus chère que chez un courtier pour que mon dossier passe.
Sinon, ils doivent vous motiver les raisons de leur refus par écrit. Ils n'ont pas non plus le droit de relever le taux de l'emprunt si vous demandez une délagation d'assurance par un courtier en assurance.
C'est vrai qu'ils n'ont pas le droit, mais ils prennent le gauche 😕Ex-courtier en assurances néo-retraité, rangé des voitures. Opinions sur le forum à titre personnel et non professionnel. Protection sociale des Travailleurs Non Salariés et SASU. En MP, bons courtiers pour prévoyance, mutuelle, retraite, RC PRO
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ubik_2008
Nombre de posts : 396Nombre de likes : 30Inscrit : 16 novembre 2008
Oui ils n'ont pas le droit c'est pour cela qu'ils le font à l'oral.Tcharli a écrit :
C'est désormais illégal pour une banque d'imposer sa propre assurance d'un crédit (Loi Lagarde).ubik_2008 a écrit : Perso j'ai du accepté l'assurance de la banque qui était bcp plus chère que chez un courtier pour que mon dossier passe.
Sinon, ils doivent vous motiver les raisons de leur refus par écrit. Ils n'ont pas non plus le droit de relever le taux de l'emprunt si vous demandez une délagation d'assurance par un courtier en assurance.
C'est vrai qu'ils n'ont pas le droit, mais ils prennent le gauche :?
Une banque n'a pas à justifier du refut d'un prêt... donc tout est dit.
C'est beau ce genre de loi mais applicable uniquement pour les bons dossiers qui ont le choix entre plusieurs banques.
Une autre banque a exigé de moi l'assurance du prêt, l'assurance de la maison, tous les comptes pro et perso, prendre leur forfait mensuel et que je prenne des produits financiers chez eux... à l'oral bien évidement, sous prétexte qu'ils ne gagnent peu d'argent avec les prêts. - Contacter en MP
Tcharli
Nombre de posts : 2527Nombre de likes : 3Inscrit : 21 novembre 2008C'est vrai qu'une fois la porte du bureau de chef d'agence bancaire fermée, ils ont le beau rôle.
Il y avait une chronique samedi sur France Info (pas sur Freelance Info 🤣 ) sur ce sujet.
Les consommateurs commencent à savoir que dans de nombreux cas, cette assurance peut coûter nettement moins cher en la souscrivant à l'extérieur de la banque. L'économie peut s'avérer très importante, cumulée sur la durée de l'emprunt.
Il m'est arrivé de dire à un client: "Ils veulent un os à ronger ? Laissez leur l'assurance habitation que vous résilierez au bout d'un an en échange de la liberté de souscrire l'assurance emprunteur avec moi".
Ah, il n'ont pas aimé cette loi qui mettait (théoriquement) fin à leur verrouillage du marché.Ex-courtier en assurances néo-retraité, rangé des voitures. Opinions sur le forum à titre personnel et non professionnel. Protection sociale des Travailleurs Non Salariés et SASU. En MP, bons courtiers pour prévoyance, mutuelle, retraite, RC PRO
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harerama
Nombre de posts : 100Nombre de likes : 0Inscrit : 7 février 2011Sur la question de l'assurance de prêt (on s'éloigne des freelances, mais bon...). La loi est très claire, une banque ne peut refuser la délégation d'assurance.
Ce que j'ai fait: accepter la proposition de la banque (avec l'assurance donc), attendre de recevoir l'offre de prêt (pas une promesse, l'offre finale - c'est ce document qui fait foi pour la loi Lagarde) et aller les revoir en disant que j'accepte mais avec une autre assurance.
Là, ils ont fait toute une histoire (trop tard, pas possible de rééditer l'offre de prêt, on ne peut pas changer en gardant le taux de départ...) mais en mentionnant les bons articles, c'est passé.
Ils jouent sur le timing - j'ai pris un bon mois de retard pour le déblocage des fonds... - Contacter en MP
Tcharli
Nombre de posts : 2527Nombre de likes : 3Inscrit : 21 novembre 2008Faut avoir le cran de le faire, mais avec de la volonté... Bien joué.
Pas si sûr qu'on s'éloigne vraiment des problèmes des freelances puisque la question est fréquemment posée.Ex-courtier en assurances néo-retraité, rangé des voitures. Opinions sur le forum à titre personnel et non professionnel. Protection sociale des Travailleurs Non Salariés et SASU. En MP, bons courtiers pour prévoyance, mutuelle, retraite, RC PRO
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Zoidberg
Nombre de posts : 94Nombre de likes : 1Inscrit : 9 octobre 2009
Si tu avais les articles sous la main, ca me dépannerait grandement 🙂harerama a écrit : Sur la question de l'assurance de prêt (on s'éloigne des freelances, mais bon...). La loi est très claire, une banque ne peut refuser la délégation d'assurance.
Ce que j'ai fait: accepter la proposition de la banque (avec l'assurance donc), attendre de recevoir l'offre de prêt (pas une promesse, l'offre finale - c'est ce document qui fait foi pour la loi Lagarde) et aller les revoir en disant que j'accepte mais avec une autre assurance.
Là, ils ont fait toute une histoire (trop tard, pas possible de rééditer l'offre de prêt, on ne peut pas changer en gardant le taux de départ...) mais en mentionnant les bons articles, c'est passé.
Ils jouent sur le timing - j'ai pris un bon mois de retard pour le déblocage des fonds... - Contacter en MP
harerama
Nombre de posts : 100Nombre de likes : 0Inscrit : 7 février 2011Article L312-7
Pour les prêts mentionnés à l'article L. 312-2, le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l'emprunteur éventuel ainsi qu'aux cautions déclarées par l'emprunteur lorsqu'il s'agit de personnes physiques.
Article L312-9
Lorsque le prêteur propose à l'emprunteur l'adhésion à un contrat d'assurance de groupe qu'il a souscrit en vue de garantir en cas de survenance d'un des risques que ce contrat définit, soit le remboursement total ou partiel du montant du prêt restant dû, soit le paiement de tout ou partie des échéances dudit prêt, les dispositions suivantes sont obligatoirement appliquées :
1° Au contrat de prêt est annexée une notice énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l'assurance ;
2° Toute modification apportée ultérieurement à la définition des risques garantis ou aux modalités de la mise en jeu de l'assurance est inopposable à l'emprunteur qui n'y a pas donné son acceptation ;
3° Lorsque l'assureur a subordonné sa garantie à l'agrément de la personne de l'assuré et que cet agrément n'est pas donné, le contrat de prêt est résolu de plein droit à la demande de l'emprunteur sans frais ni pénalité d'aucune sorte. Cette demande doit être présentée dans le délai d'un mois à compter de la notification du refus de l'agrément.
Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d'assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe qu'il propose. Toute décision de refus doit être motivée.
Le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l'offre définie à l'article L. 312-7, que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d'un contrat d'assurance autre que le contrat d'assurance de groupe qu'il propose.
L'assureur est tenu d'informer le prêteur du non-paiement par l'emprunteur de sa prime d'assurance ou de toute modification substantielle du contrat d'assurance. - Contacter en MP
harerama
Nombre de posts : 100Nombre de likes : 0Inscrit : 7 février 2011Je précise que dans la loi, le papier qui vaut acceptation du prêt est l'offre de prêt (que l'on reçoit par lettre recommandée et que l'on ne peut accepter qu'après un certain délai obligatoire de reflexion).
Je ne sais ce que valent les autres écrits de la banque (encore moins les propositions orales). Dans mon cas, j'ai accepté les conditions de la banque (car j'avais besoin de locker le taux intéressant) avec leur assurance, ils m'ont fait parvenir une offre de prêt (2 semaines de délai) et là je suis revenu les voir en leur disant que je voulait une délégation.
Je n'avais jamais eu le moindre écrit de leur part avec le taux écrit avant cette offre de prêt. - Contacter en MP
golgotagoldita
Nombre de posts : 38Nombre de likes : 0Inscrit : 5 juillet 2011Certaines banques pretent avec un seul bilan. Ne souhaitant pas faire de publicité sur le forum, tu peux me contacter en privé. - Contacter en MP
hmg
Nombre de posts : 27190Nombre de likes : 506Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
Vous avez 2 bilans. Peut-être qu'en faisant un prévisionnel sur l'année en cours ce serait suffisant pour les banques ?
J'ai plusieurs cas de clients qui ont pu emprunter avec moins de 3 ans d'existence.Cordialement, - HMG - <a href="mailto:hmg_71@yahoo.fr" rel="nofollow noopener">hmg_71@yahoo.fr</a> Expert comptable - Paris - <a href="http://www.hmgec.com" rel="nofollow noopener">www.hmgec.com</a> Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
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Ozzy
Nombre de posts : 5Nombre de likes : 0Inscrit : 26 juillet 2011Je reviens vers vous avec des nouvelles mais avec un autre login.
Avec « un peu » d’effort j’ai pu prolonger le délai de compromis et trouver une banque qui accepte de me prêter.
Par contre les conditions de prêt sont « un peu » bizarres. Le prêt est sur 23 ans. Pendant les premiers 7 ans le taux est fixe à 3.85% et le reste est du taux variable capé à l’inflation.
Au bout de 7 ans si le taux de prêt immobilier monte (ce qui est quasi certain), la banque va augmenter les mensualités, plus le délai du prêt. Les révisions de taux sont annuelles. Le délai peut être prolongé jusqu’à max 5 ans. Les remboursements anticipés sont autorisés (sans frais) jusqu’à 40% du capital restant du. Je pense pas à pouvoir tout rembourser avant 7 ans.
Il s’agit d’une banque qui n’accepte pas de dépôt, qui ne propose pas de créer un compte bancaire à ses clients. Ce que je comprends c’est qu’elle est la branche financière d’un grand groupe énergétique. Je peux vous dire son nom si vous m’écrivez en perso.
N’étant expert de la matière, je vous demande si vous avez des expériences avec ces types de prêt (ça peut faire exemple à vos recherches de prêt aussi). Est-ce que cela vous semble très risqué ou raisonnable ?
Je n’ai pas d’autre possibilité, soit j’accepte cette proposition soit je rate mon appartement.
Merci d’avance. - Contacter en MP
Zoidberg
Nombre de posts : 94Nombre de likes : 1Inscrit : 9 octobre 2009J'ai un prêt identique (10 ans fixe, 10 ans variable), négocié alors que j'étais encore salarié.
Je pars du principe que d'ici 10 ans, je pourrais rembourser entièrement le prêt (plus de frais pour remboursement anticipé apres les 10 premières années)
Ce genre de prêt c'est un coup de poker, car on négocie un bon taux pour la phase 1, il faut juste esperer pouvoir réduire la phase 2 en temps ^^ - Contacter en MP
Calimero
Nombre de posts : 3610Nombre de likes : 3Inscrit : 1 octobre 2008Vue la description, ça doit être GE Money Bank.
Indépendamment de ta capacité ou non à sortir le montant restant cash, négocier la suppression des IRA (indemnités de remboursement anticipé) est quand même souhaitable, pour pouvoir éventuelle reprendre un crédit ailleurs à de meilleures conditions.
Sinon, pour le calcul du taux, bien lire le contrat et non le blah blah commercial. S'assurer que tu comprends bien les indices utilisés pour le calcul du taux, les mécanismes de "cap" (s'assurer que c'est un cap sur le taux et non simplement un cap sur les mensualités, ...). - Contacter en MP
hmg
Nombre de posts : 27190Nombre de likes : 506Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
Vous avez intérêt dès qu'une autre banque est ok à faire racheter vos prêts à l'issu de la période fixe.Cordialement, - HMG - <a href="mailto:hmg_71@yahoo.fr" rel="nofollow noopener">hmg_71@yahoo.fr</a> Expert comptable - Paris - <a href="http://www.hmgec.com" rel="nofollow noopener">www.hmgec.com</a> Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
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albifrons
Nombre de posts : 79Nombre de likes : 0Inscrit : 9 septembre 2008Bonjour
j'ai eu un prêt pour un petit locatif en 2005 par GE Moneybanq c'est pas si mal en fait.
J'ai fait racheter le prêt récemment pour un taux fixe, en une bonen période. Je n'ai rien gagné, ni rien perdu.
Mais au total j'ai pu réaliser l'opération dont je suis aujourd'hui très contente.
Les contrats de ce type d'établissement sont incompréhensibles à lire. 💡 - Contacter en MP
elyps
Nombre de posts : 51Nombre de likes : 0Inscrit : 14 mars 2011Bonjour,
je suis un peu dans le même cas: je suis dans mon premier exercice de consultant en eurl/IS. l'activité fonctionne bien et j'aimerai envisager d'ici un an de trouver une banque pour de l'immobilier puor ma résidence principale.
Quels sont les principaux critères étudiés par les banques pour accepter/refuser votre dossier ? CA ? bénéfice ? rém du gérant ? frais ? un peu tout ?
Désolé si la question semble triviale, je me doute qu'il ne faut pas avoir un CA pourri et des frais énormes, mais comme je suis en avance de phase j'aimerai optimiser ma compta dans ce sens.
merci d'avance 🙂 - Contacter en MP
mixomatose
Nombre de posts : 7214Nombre de likes : 13Inscrit : 12 février 2008bonsoir,
tu as lu la section "se loger quand on est indépendant" sur mon site?calculette de charges sociales TNS indépendant en ligne, comparateur simulateur Autoentrepreneur EI EURL <a href="http://www.entrepriseindividuelle.info/Calc_CharSoc.php" rel="nofollow noopener">http://www.entrepriseindividuelle.info/Calc_CharSoc.php</a>
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elyps
Nombre de posts : 51Nombre de likes : 0Inscrit : 14 mars 2011
Oui ! avec beaucoup d'intéret même ! j'ai bien aimé le classement du point de vue social de l'indépendant pour un banquier... très très juste... 🙂mixomatose a écrit : bonsoir,
tu as lu la section "se loger quand on est indépendant" sur mon site? - Contacter en MP
lola34
Nombre de posts : 17Nombre de likes : 0Inscrit : 27 juin 2012Bonjour!
Super site!
On peut presque y trouver la plupart des réponses à nos questions. Merci de nous le faire partager 😃Tout pour la création de votre site immobilier sur <a href="http://www.creation-site-immobilier.com" rel="nofollow noopener">http://www.creation-site-immobilier.com</a> et placez votre site en première page Google.
