Incertitude LMP en cas de cession en début d'exercice
Free-Worker-772537
Bonjour,
Je prépare la sortie d'un investissement immobilier (3 lots en meublé) prévue pour 2027. Mon objectif est de valider le statut LMP au moment de la vente pour bénéficier de l'exonération des plus-values professionnelles (Art. 151 septies du CGI). L'activité a plus de 5 ans.
Pour 2027, j'envisage deux options de cession, mais une incertitude fiscale majeure subsiste sur l'interprétation de l'article 155, IV du CGI.
Le contexte :
Recettes locatives annuelles (CA) : 53 000 €.
Foyer fiscal : Marié (les revenus de mon épouse sont à intégrer dans le calcul des revenus pros).
Option A : Vente en JANVIER 2027 (Cessation d'activité rapide)
Recettes locatives : ~ 4 400 € (1 mois de loyer).
Condition des 23 000 € : Il est acquis que ce seuil s'apprécie prorata temporis en cas de cessation. Le seuil proratisé (~ 1 950 €) est donc respecté avec mes 4 400 € de recettes.
Problématique de la prépondérance : Pour être LMP, ces 4 400 € doivent être supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Question : Comment le fisc apprécie-t-il les "autres revenus" dans ce cas précis ? Compare-t-il les 4 400 € de recettes locatives aux revenus pros encaissés sur le seul mois de janvier (prorata), ou les compare-t-il à l'ensemble des revenus pros du foyer sur l'année civile 2027 entière ?
Si le fisc retient les revenus de l'année civile, le statut LMP est mathématiquement perdu dès le mois de février (via les revenus de mon épouse ou mes propres revenus ultérieurs), ce qui rendrait la vente de janvier extrêmement risquée (requalification LMNP et taxation lourde de la PV).
Option B : Vente en DÉCEMBRE 2027 (Pilotage du revenu pro)
Recettes locatives : 53 000 € (année complète).
Revenus Pros du foyer : Salaire de mon épouse + mes ARE (maintien France Travail) + 0 € de salaire via une SASU à l'IS.
Analyse : Dans ce scénario, le total [Salaires épouse + mes ARE] reste inférieur à mes 53 000 € de recettes locatives sur 12 mois. Le statut LMP est sécurisé sur l'ensemble de l'exercice.
Existe-t-il une jurisprudence ou un rescrit confirmant que la condition de prépondérance des revenus (Recettes locatives > Revenus Pros) s'apprécie elle aussi prorata temporis au jour de la cession, ou suis-je contraint de vendre en fin d'année pour garantir que mes loyers annuels "écrasent" les revenus professionnels de mon foyer fiscal sur l'exercice ?
En 2027, je serai en freelance (SASU à l'IS) sans me verser de salaire, complété par mes ARE ce qui n'est pas évident pour payer le loyer de la résidence principale et les charges. De plus, j'ai déjà acté le départ de tous mes locataires au 31 décembre 2026 (avenants signés) pour faciliter la vente des biens vides.
Il faut également aussi savoir que si malencontreusement, un acheteur n'a pas son crédit et celui-ci est reporté en 2028, alors cette vente passera en LMNP....?
Merci
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VincentB_
Nombre de posts : 3253Nombre de likes : 1256Inscrit : 11 juillet 2022Bonjour.
Questions stupides :
actuellement vous êtes LMP ou LMNP ?
pourquoi voulez-vous vendre en LMP (note : je me doute mais j'ai des bonnes raisons pour demander...) ?
Sinon : un changement de statut produit rétroactivement effet au 1er janvier de l'année du changement. Et il n'y a pas de prorata ce qui signifie qu'en cédant début 2027 vous ne saurez pas à quel régime vous serez soumis. En ce cas vous devez soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le vôtre en 2026, Lors de l'imposition des revenus de 2027, vous ferez une régul... si le régime a changé au 1er janvier 2027.
J'avoue que les réformes du meublé me donnent un peu le tournis...
Avocat (non, pas celui qui se mange)
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Free-Worker-772537
Nombre de posts : 8Nombre de likes : 1Inscrit : 15 décembre 2023Bonjour,
Je suis en LMP depuis 5 ans, et souhaite rester en 2027 pour conserver l'exonération de plus value long terme.
De ce fait, si je vends les 3 biens début janvier 2027, je ne sais pas si je serais considéré LMP au moment de la vente.
Merci
Contacter en MP VincentB_
Nombre de posts : 3253Nombre de likes : 1256Inscrit : 11 juillet 2022OK. Rien à ajouter a priori...
De ce fait, si je vends les 3 biens début janvier 2027, je ne sais pas si je serais considéré LMP au moment de la vente.
"C'est l'jeu ma pov'Lucette."
Edit : attendez, là... si vos baux cessent au 1er janvier les recettes de meublé l'année de la vente seront de 0 € ???
Avocat (non, pas celui qui se mange)
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Free-Worker-772537
Nombre de posts : 8Nombre de likes : 1Inscrit : 15 décembre 2023Pas de soucis. Il faut donc que je vende l'ensemble fin 2027, c’est comme ça.
Deux points, je dois coordonner le départ de tous les locataires pour fin décembre. Si un des acheteurs n’a pas son crédit que c’est reporté à 2028 alors cette vente passera en LMNP.
Deuxième point, je pensais passer en SASU et toucher l'ARE ou l’ARCE histoire baisser mes revenus salariés ainsi, même si j’en vends un ou deux en fin d'année j'aurais un peu de marge...
Comme vous dites c’est le jeu.
Merci pour vos conseils, vous m'avez sauvé des milliers d'euros.
Contacter en MP VincentB_
Nombre de posts : 3253Nombre de likes : 1256Inscrit : 11 juillet 2022Je n'ai donné aucun conseil et j'ai un gros souci si vos baux cessent avant le 1er janvier 2027...
Avocat (non, pas celui qui se mange)
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Free-Worker-772537
Nombre de posts : 8Nombre de likes : 1Inscrit : 15 décembre 2023Mon objectif de base était de faire 5 ans de LMP et que oui les baux long terme se terminent en décembre 2026 pour avoir 5 ans en janvier 2027.
Et louer court terme quelques jours en janvier le temps de la vente histoire d’être LMP (loyers supérieurs aux salaires). C’est un peu bancal oui.
Mais de ce que je comprends, si le FISC prend le salaire à l’année 2027, alors je referais d’autres baux pour toute l’année 2027.
En gros, je repars pour un an de location pour objectif de tout vendre fin 2027 et non début 2028.
Dans ce cas là, les ventes se feront bien en LMP.
Fin 2026, ce n’est pas possible car je n’ai pas les 5 ans.
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Free-Worker-772537
Nombre de posts : 8Nombre de likes : 1Inscrit : 15 décembre 2023J'ai trouvé une solution sur le BoFip :
BOI-BIC-CHAMP-40-10
Les recettes doivent également être ajustées prorata temporis en cas de cessation totale de l’activité de location meublée, appréciée globalement au niveau du foyer fiscal. Dans ce cas, les recettes afférentes à chacun des immeubles qui sont cédés ou qui cessent d’être loués doivent être ramenées à douze mois. En revanche, si l’un des locaux d'habitation cesse d’être loué en meublé sans que l’activité de location meublée cesse, il n’y a pas lieu d'ajuster prorata temporis les recettes provenant de la location de cet immeuble.
Exemple : Monsieur Y détient deux appartements qu’il donne en location meublée. Le premier est loué pour un loyer mensuel s'élevant à 1 800 €, le second pour un loyer mensuel s'élevant à 1 500 €. Le 1er mars N, Monsieur Y cède son premier appartement. Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s'élève, en N, à 21 600 €.
Monsieur Z détient deux appartements qu’il donne en location meublée. Le premier est loué pour un loyer mensuel s'élevant à 1 800 €, le second pour un loyer mensuel s'élevant à 1 500 €. Le 1er mars N, il cède son premier appartement, puis le 31 mai N son second appartement, ce qui met un terme à son activité de location meublée. Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s'élève, en N, à 3 600 x 365 / 60 + 7 500 x 365 / 151 = 40 029 €.
Cela veut dire que si je vends au 31 janvier 2027, et que j'ai un gros mois de janvier en terme de loyers, celui-ci sera multiplié par 12 et devra être supérieur à mes salaires pour que je sois considéré LMP. Ainsi, je n'ai pas à attendre décembre 2027 !
Qu'en pensez-vous ?
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hmg
Nombre de posts : 27494Nombre de likes : 622Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
J’ai un doute.
Nous sommes d’accord que vous êtes en LMP donc en BIC. Votre loyer n’est pas le montant encaissé, mais le montant correspondant à la période.
Comment pourriez vous programmer un « gros mois » en janvier 2027 ? Cela ne peut être qu’un mois normal si tout est loué jusqu’au 31/01.
À noter : le locataire n’a pas toujours le même préavis que vous. Si vous leur annoncez en septembre que vous vendez dans 3 mois, ils peuvent très bien partir avant le 31/12/2026.
Attention : s’il y a une différence entre théorie et réalité. Il y a aussi une différence entre théorie et ce que vous maîtrisez réellement.
NB : Une de mes clientes a vu l’agence immobilière gérant son Pinel avertir en janvier le locataire de la vente fin juillet. Le locataire vient de partir en avril. Gros stress sur le respect des conditions de location du Pinel jusqu’au bout du coup.
Cordialement, - HMG - hmg_71àyahoo.fr Expert comptable - Paris - site : hmgec com Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas.
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Free-Worker-772537
Nombre de posts : 8Nombre de likes : 1Inscrit : 15 décembre 2023Effectivement c'est un point d'attention.
Je pense à passer en freelance SASU + ARE, ainsi les revenus seront seulement ceux de l'ARE + de mon épouse sur toute l'année pour faciliter la supérioté des revenus des loyers (mois de janvier x 12) aux revenus salariaux.
Merci