Achat appartement en loi PINEL

Bonjour,

si si c'est vrai, ces avantages fiscaux sont effectivement hyper intéressant pour les promoteurs qui vous les déduiront dans leurs simulations pour vous faire oublier leurs prix sur-gonflés 🤣

Bonjour,

Le problème est que l'on vous inclut en totalité les économies d'impôt réalisées dans le projet comme étant un gain :
- cela suppose que vous utilisez (et pouvez utiliser) en totalité ces économies pendant les années de placement (9 ans ou plus généralement).
- cela suppose que vous fassiez un placement qui ne soit pas catastrophique donc à un endroit que vous connaissez (ainsi, pourquoi des appartements à Nantes ou Perpignan sont proposés à Paris et qu'à l'inverse à Nantes ou Perpignan on vous propose plutôt des placements en région parisienne...).
- cela suppose que vous puissiez louer dans les 12 mois au prix supposé rentable (quand un ensemble immobiliser avec une centaine d'appartements de ce type est livrée, vous n'êtes pas le seul à chercher un locataire).
- cela suppose de pouvoir revendre le bien au prix prévu (quand vous arrivez au bout des 9 ans, c'est étrange, mais la centaine d'autres investisseurs arrive aussi au bout de ses 9 ans...).

A une certaine époque pour des placements dans les DOM TOM, la commission de l'agence qui plaçait ce type d'investissements pouvait atteindre 40% du prix payé. Il faut donc être prudent, ils ont de quoi faire de belles plaquettes et de beaux sites Internet.

Bonjour Julien,


Ma petite contribution en réponse à votre interrogation.

Avant tout, je n'ai pas de biens en Pinel, en revanche, je possède un bien en foncier classique (location vide), un autre sous le dispositif Scellier intermédiaire, un 3eme en Duflot et enfin un dernier que je loue de manière opportuniste pour des we/vacances.

Les 3 premiers sont en RP (91 et 92), le dernier sur l'île de Ré.

Pinel n'est que l'évolution des lois précédentes, donc le raisonnement est applicable.

Avant de partir d'un un tel projet, il faut bien comprendre que beaucoup de personnes ayant profité de ces dispositifs successifs sont ravis et y ont trouvé leur compte. Comme dans tout, il y a eu des abus, des erreurs néanmoins, si ce genre de montage existe depuis des décennies, et que le particulier continue d'en acquérir, c'est que ce n'est pas que Mauvais.

Le principe est relativement simple, financer un bien d'une part avec le loyer perdu, l'économie d'impôt et compléter avec l'effort d'épargne.

bien entendu qu'il faut analyser l'investissement (localisation, commodités, cible,...). En revanche, comme dans tout placement, il est primordial de ne pas y mettre d'affect. Un appartement locatif n'étant pas pour vous mais pour X ou Y (il ne faut pas customiser l'appartement avec ce que vous proposera le promoteur sur le carrelage, les coloris,...). Ainsi, mettre du basique (blanc) et laisser les locataires libres de leur intérieur. Cela vous économisera des dépenses pour remettre en ordre un appartement ou vous auriez potentiellement payé de la personnalisation.

De plus, avant de choisir une ville, il faut vérifier les plans d'urbanisation, les prévisions de logements rapport au besoin (beaucoup d'abus ont été opérés dans des villes noires telles que béziers ou il y a eu trop de constructions d'un coup et ainsi pas assez de demandes.

Enfin, quel est l'objectif de l'investissement à terme ? Capital ou Patrimoine ?
Si Capital, vous serez exposé à la revente des autres copro qui à l'issu des 9, 12 ou 15 ans remettrons en vente en espérant la plus value. En Patrimoine, il n'y a pas de problèmes similaires.

Pour revenir sur le dispositif, il faut bien comprendre que la réduction d'impôt n'est pas directement pour vous. Pour illustrer mon propos, si aujourd'hui vous payer 500 euros par mois d'IR, lors de la mise en place du projet et à rémunération équivalente, vous sortirez toujours la même somme d'argent de votre trésorerie, mais une partie sera destinée à financer votre bien et non au Fisc. C'est primordial de comprendre que vous ne dégagerez aucune trésorerie dans votre quotidien durant l'opération et au contraire, il en vous en coutera plus (comme dit plus haut, il y aura aussi un effort d'épargne probablement).

Ainsi la mise en place d'un tel investissement nécessite que vous puissiez aborder sereinement cet effort en sus de votre imposition. (J'ai conseillé à mes amis de n'investir dans de tels supports que s'ils épargnent déjà de manière pérenne).

Comme tout placement, il y a un risque à qualifier (dans le cas présent, le risque est le locataire). Il faut savoir qu'en France, la moyenne de temps pour virer un mauvais payeur de SON appartement est de 18 mois, autant dire que si vous payez votre crédit, mais que vous n'avez pas de loyers, cela peut rendre votre vie difficile.
C'est malheureusement un des causes de la mauvaise presse de ce genre de lois.

D'expérience, je n'ai jamais eu de problèmes pour trouver de locataires (Colombes, Longjumeau et Athis Mons pour les appartements). quand bien même il y ait eu d'autres appartements en offre à la livraison.

J'espère vous avoir donné une vision un peu plus optimiste sur ce genre de projets.

B.

Un autre coût qui vient plomber la rentabilité de ces opérations : la remise en état de l'appartement au bout de 9 ans si on souhaite le vendre. Au bout de 9 ans, l'appartement ne sera plus neuf et si vous tombez sur des locataires indélicats... c'est arrivé à des connaissances, ils en ont pour plusieurs milliers d'euros.

Autre chose, dans les simulations des vendeurs, ils considèrent toujours que le prix de l'appartement va augmenter. Il n'y a aucune certitude à ce niveau là surtout si le marché local est saturé.

En définitif, c'est un investissement locatif avec toutes les questions qui vont avec. Le gain d'impôt c'est la cerise sur le gâteau.

rien de nouveau sous le soleil, comme expliqué au dessus, il s'agit de la suite du Scellier, Duflot... et maintenant Pinel... Quel est le nom du prochain ministre du logement ? on va vous donner le nom de la prochaine carotte fiscale 🙂

Perso moi je m'y perds un peu dans toutes ces lois de défisc..il y a eu Robien, Malraux, Scellier etc en gros à chaque ministre, sa mise à jour ?

jrousseau a écrit : Perso moi je m'y perds un peu dans toutes ces lois de défisc..il y a eu Robien, Malraux, Scellier etc en gros à chaque ministre, sa mise à jour ?

C'est bien ça. Les détails du mécanisme (périmètre, conditions, économie d'impôt) changent un peu à chaque fois, le principe reste le même. L'Etat vous invite à engager des fonds à sa place, dans des placements dont la rentabilité à terme est tout sauf garantie.

En gros kzg, la défiscalisation n'est pas un dispositif intéressant sur du long terme...ou bien je me trompe ?

jrousseau a écrit : En gros kzg, la défiscalisation n'est pas un dispositif intéressant sur du long terme...ou bien je me trompe ?

Disons que cela peut l'être sous beaucoup de conditions, rarement réunies.

Avant tout il faut s'assurer que l'actif dans lequel on investit est suffisamment rentable en soi, c'est à dire sans tenir compte de la déduction fiscale associée.
Ce critère permet déjà d'éliminer de nombreux programmes Pinel vendus 20 ou 30% au dessus du prix du marché (et dont le loyer sera ensuite plafonné).

Ensuite il faut être confiant dans le fait de pouvoir profiter de cette ristourne fiscale sur toute la durée du dispositif (en général 9 ou 12 ans) donc de payer beaucoup d'impôt pendant tout ce temps, et de les payer en France.
Pour un cadre supérieur d'une grande entreprise, marié et père de jeunes enfants par exemple, ce sera a priori le cas. Peu de chances que sa situation change dans les 9-12 ans à venir.
Pour un freelance célibataire c'est moins évident : les revenus sont aléatoires, et une mission peut vous emmener loin (j'en sais quelque chose).

jrousseau a écrit : En gros kzg, la défiscalisation n'est pas un dispositif intéressant sur du long terme...ou bien je me trompe ?

Bonjour,

comme tout placement, c'est à étudier. Il y en a des bons, des mauvais, des plus risqués que d'autres.

La Loi Malraux est plus stable que les autres Pinel/Duflot/scellier... En effet, La Pinel est la nouvelle mouture de la Duflot qui l'était de la scellier... En revanche, la Malraux existe depuis longtemps, et reste plus ou moins stable.

Cette dernière cible la rénovation de biens classés en coeur de ville et cible les foyers fiscaux relativement fortunés (plus de plusieurs dizaines de milliers d'euros d'impôts). En revanche, les Pinel & consorts sont plafonnés à des investissements à 300K, donc qq milliers d'euros de réductions par an pendant 12 ans max.

Enfin, comme je l'ai expliqué dans un poste précédent tout n'est pas noir et il existe de bons programmes.

Bien a vous

Puis je utiliser un PTZ (avec les nouvelles dispositions) et la loi Pinel ?

antoinemoreau a écrit : Puis je utiliser un PTZ (avec les nouvelles dispositions) et la loi Pinel ?

Je pense qu'en cherchant 'ptz pinel' sur Google vous devriez trouver la réponse (Google est un moteur de recherche qui vous indique les pages internet correspondant à des mots clés, c'est très pratique vous devriez essayer) 🤣