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Réponse postée 20 février 2026 13:11
J'ai fait de l'immo traditionnel auparavant et tu as raison, j'ai fais du 10% net en LMNP (inflation du bien + loyer).
Mais j'ai profité de plusieurs facteurs (amortissement important au début en LMNP, achat de résidence principale pour ne pas payer la plu value à la revente, coup de bol sur l'évolution des prix de l'immo, taux de crédit très bas, etc...).
Cela dit : c'est une prise de tête (perception loyer, réparations, imprévus, etc...) et je ne veux plus me prendre la tête. Pour ce qui aime l'immobilier je comprends, mais je préfère les revenus 100% passifs.
Bonjour,
Quelques points sans rentrer dans la problématique fiscale car elle dépend d'une situation future inconnue et qui être appréciée par chacun :
Une structure en plus, ce sont des coûts en plus, oui. Selon le projet, ces coûts peuvent être absorbés rapidement.
Choisir scpi vs immobilier, c'est aussi choisir de ne pas gérer ou donner à gérer (pour un coût) un bien immobilier. Avec la Facturation Electronique, nombreux seront ceux qui chercheront à limiter les complexités administratives qu'ils peuvent éviter.
En scpi, pas de coût ponctuel en plus comme ravalement ou de gestion de locataire (en trouver un autre lors du départ du premier).
Avec un bien immobilier, les chances d'une plus value importante en cas d'un bon choix d'investissement sont accrues. En scpi, c'est plus diffus donc moins de chance de sortir un aussi bon rendement. Mais avec un bien immobilier, il y a aussi un risque de méperformance.
...
Donc dire de prime abord qu'un choix est meilleur que l'autre pour une raison fiscale à l'issue de l'investissement sur une fiscalité que l'on ne connaît pas aujourd'hui... Je pense que ce n'est pas le seul critère à prendre en compte.
Aucune des solutions n'exclue l'autre. Elles sont à étudier.
Réponse postée 18 février 2026 13:32
Car lors de la cession des titres de SCPI, vous serez alors soumis au régime d'imposition des plus-values professionnelles, pas des plus-values immos.
Faut-il encore vouloir les revendre un jour. Si j'ai besoin d'argent, je ne vends pas mon capital qui rapporte 5-6% j'emprunte à 3.5%. 😁
Et de toute manière, il est plus facile de prédire le cours du bitcoin que la fiscalité des plus-value immo en France dans 20 ans 😆 Tout ce que tu ne payes pas en impôt à court terme, c'est déjà ça de pris. 👍
Réponse postée 17 février 2026 14:41
@Merevoila
Le TMI est bien la tranche dans laquelle tombe tous mes revenus qui vont au delà de ma rémunération pour ma situation personnelle.
A partir du moment où les tranches à 0% et à 11% sont remplis quoi qu'il arrive par ma rémunération (dont je ne souhaite pas me passer) : tous les revenus complémentaires tombent dans la tranche à 30% (voir 41% même arrivé à un certain montant).
Bref, pour mon cas de figure : comme l'investissement scpi n'est qu'un revenu complémentaire (à terme) et dans un premier temps juste une stratégie de capitalisation : les revenus associés en nom propre seraient taxés à 47.5% dans mon cas.
Réponse postée 17 février 2026 14:35
@Vincent
Et pourquoi diable voulez vous mettre une SCI dans un tel schéma ? C'est absurde ! Pourquoi créer une structure dédiée à l'investissement... sous une holding dont c'est justement l'objet ?!
Effectivement on peut directement investir depuis la holding (mère) ça simplifie le montage : mais reste quand même admettons 1500HT de compta pour la holding + un peu d'IS sur l'imposition régime mère/fille. Bref, on peut compter 1800 euros / an de coût (1500 de compta + 300 d'IS).
Je préfère m'en passer pour le moment (tant que j'ai pas besoin d'un nouvelle tranche à 15% par exemple).
Réponse postée 17 février 2026 10:42
@Acathla
N'oubliez pas que vous aurez probablement un jour besoin de sortir cet argent de la société et que cela finira quand même pas être imposé. Vous ne faites que retarder l'échéance.
Oui mais non !
1./ Sur la capacité d'investissement il n'y a pas de débat :
Si je reprend mon exemple de 28k de résultat :
En nom propre ça veut dire que je sors ça en salaire (les dividendes en eurl à l'IS avec un capital social de 2000 euros, comment dire...) : donc 28k euros se transforme en 19k de rémunération (avec les cotisations sociales) qui se transforme en 13,3k après la TMI de 30%.
Donc en nom propre je n'ai que 13.3k de pouvoir d'investissement VS 28k -15% d'IS = 23.8k d'investissement avec ma boite !
2./ Sur les revenus à terme :
Admettons que je souhaite toucher mes rentes : avec ma boite (que je pourrais passer en SAS pour me payer en dividende)
15% d'IS puis 30% de flat taxe : 40,5% de prélèvement / 59,5% dans ma poche.
En nom propre : ça donnerait : 30% de TMI + 17,2% de CSG : 47,5% de prélèvement / 52,5% dans ma poche.
Donc infine, l'immobilier papier n'est jamais intéressant en nom propre : tu perds énormément en capacité d'investissement et cerise sur le gâteau t'es plus prélevé en nom propre que depuis une boite à la fin... 100% perdant.
Réponse postée 17 février 2026 10:28
Ensuite attention car je ne comprends pas bien votre histoire de "maximiser la tranche d'imposition à 15%". Ça n'a guère de sens. Maximiser cette tranche d'imposition c'est... faire une holding distincte pour augmenter la surface d'application du taux réduit.
Effectivement, j'ai pas utilisé le bon terme.
Je ne cherche pas à maximiser la tranche à 15% (car effectivement pour ça il faut le maximum de société pour répliquer la tranche).
Je cherche à exploiter la tranche à 15%, tout simplement.
Quant aux 3000 de coût de compta annuelle pour une holding, si Hmg passent dans le coin il va faire une attaque en lisant ça...
Si je passe d'une structure : EURL IS seule à une structure : EURL IS (société fille) + SAS à l'IS (Holding - société mère) + SCI à l'IS (pour l'investissement - société fille).
Entre les fais de comptabilité, les dépôts de comptes, etc... oui je pense qu'on peut tabler sur un surcoût annuel de 3000 € HT dans le cas du montage susmentionné.
Ou alors c'est que vous avez un résultat imposable très faible sur la SARL ?
Pour faire simple (et macro) :
Je facture 125k par an, j'ai 10k de charge. Je veux me sortir 5k net / mensuel (60k annuel => 87k de coût avec les cotisations sociales).
Donc je vise un résultat de 28k € => 23.8k de disponible après IS. (à investir en part SCPI).
Effectivement les revenus des parts SCPI vont venir renchérir mon résultat fiscal chaque année et quand j'atteindrais 42.5k de résultat (avec tjrs 5k net / mensuel) : j'aviserais à ce moment là. J'y suis pas en tout cas.
Bonjour.
Vous dites ne pas vouloir faire de holding.
C'est ennuyeux car c'est pourtant exactement ce que vous faites votre société devenant une holding mixte.
Notez que ce n' est pas forcément déconnant en SARL. C'est une bonne structure pour une holding mixte rémunérant son dirigeant (en SAS ce serait plus ennuyeux).
Ensuite attention car je ne comprends pas bien votre histoire de "maximiser la tranche d'imposition à 15%". Ça n'a guère de sens. Maximiser cette tranche d'imposition c'est... faire une holding distincte pour augmenter la surface d'application du taux réduit. Avec une holding mixte les revenus provenant des SCPI - qui est à l'IR revenus fonciers - vont s'ajouter au résultat de la SARL et vont probablement entrer dans... La tranche à 25%. Ou alors c'est que vous avez un résultat imposable très faible sur la SARL ?
Quant aux 3000 de coût de compta annuelle pour une holding, si Hmg passent dans le coin il va faire une attaque en lisant ça...
Réponse postée 16 février 2026 16:02
Un élément à avoir en tête est que le patrimoine de votre société est saisissable par vos créanciers
Effectivement, j'ai bien cet élément en tête, maintenant je pense que le risque est négligeable pour mon activité.
Sinon, maximiser la tranche d'IS à 15% correspond à un bénéfice net à réinvestir de 36 125 € (42.5k - 15%). Mais vous pouvez faire moins en restant dans cette tranche.
C'est l'idée.
Bonjour,
Curieux de savoir ce que font les autres membres du forum qui investissent en pro. Cela peut effectivement être une bonne solution. L'alternative pour éviter de trop payer d'impôt peut être un PER, mais dans ce cas, les versements restent soumis à cotisations (mais pas à l'IR, qui n'est que reporté). Un élément à avoir en tête est que le patrimoine de votre société est saisissable par vos créanciers (ex : litige client).
Sinon, maximiser la tranche d'IS à 15% correspond à un bénéfice net à réinvestir de 36 125 € (42.5k - 15%). Mais vous pouvez faire moins en restant dans cette tranche.
Réponse postée 16 février 2026 15:58
Ce que j'entends, c'est que tout ce ne sera pas de la rémunération de gérant d'EURL (dont déductible du résultat) tombera dans la tranche à 15% notoirement plus avantageux que la tranche à 25%.
Donc effectivement ça fixe un certain plafond à 42500 € maximum, et je prévois d'être en dessous.
Disons que si je voulais faire la même chose en nom propre (investir en SCPI) : j'aurais les cotisations sociales + l'IR sur la rémunération de gérance & accessoirement de la CSG+IR (tranche à 30%) sur les revenus des SCPI : autant dire un pouvoir d'investissement bien inférieur et des revenus bien plus imposés (donc qui s'éloigne d'une optique de maximisation du capital).
Au final on a une stratégie relativement similaire mais inversée. Je veux utiliser le PRO pour les parts SCPI (car en perso, l'immobilier papier c'est du "assfcking" avec 30% de TMI dans mon cas + CSG/CDRS) & le perso pour la bourse (le PEA reste un jolie avantage fiscal : puisque pas d'impôt tant qu'on ne sort pas la monnaie y compris pour les dividendes).
Bonjour,
J'ai également pris la décision de ne pas monter de holding mais d'utiliser la même SAS pour la facturation de mes prestations.
Apriori pas besoin de changer les status, le placement de la trésorerie n'est pas une activité à proprement parlé
La juriste de mon cabinet comptable m'a fait ajouter dans l'objet de mes statuts "La prise de participation financière dans des sociétés ayant le même objet ou un objet similaire ou connexe."
J'investis l'excédent de trésorerie d'exploitation de ma SAS (IS) dans des comptes à terme et des placements boursiers (actions tech et SIIC). Pour l'investissement immobilier, je préfère à titre personnel la liquidité du marché des SIIC plutôt que des SCPI.
2./ Je veux profiter de la tranche à 15% d'imposition pour maximiser ce que je pourrais investir en SCPI
Je ne comprends pas ce que vous voulez dire. Avez-vous un scénario chiffré pour expliquer votre stratégie ?
Réponse postée 16 février 2026 08:25
Bonjour à tous,
Je souhaiterais réserver une partie de mon bénéfice après impôt de mon EURL à l'IS (activité de consulting) pour acheter des parts de SCPI.
1./ Je ne souhaite pas d'un montage holding + sci (fille) pour éviter de débourser 3000 € HT de comptabilité en plus. (30 000 euros de coût en 10 ans ... + les frais pour remonter les bénéfices dans la Holding : certes modeste, mais à compter ne plus)
2./ Je veux profiter de la tranche à 15% d'imposition pour maximiser ce que je pourrais investir en SCPI (en nom propre j'ai déjà un PEA, je souhaite diversifier mon patrimoine)
Apriori pas besoin de changer les status, le placement de la trésorerie n'est pas une activité à proprement parlé.
Que pensez vous de cette stratégie ?
Objectif : me sortir une rémunération (en tant que gérant confortable : pour mon train de vie + et moduler l'investissement PEA) + placer mon résultat après impôt (objectif 15/20k par an) dans des parts de SCPI directement détenu par mon EURL à l'IS.
A vous de me dire !
Merci par avance,
Axel
Réponse postée 11 janvier 2025 12:58
Sauf que c'est faux.
J'ai un rescrit a l'appui.
Cette phrase est fausse : 'L'option ne peut être exercée qu'au cours des 5 premières années d'existence de la société'
Elle serait correct si elle était la suivante :
'L'option ne peut être déclenchée qu'au cours des 5 premières années d'existence de la société'
Art 239 bis AB du CGI : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038586316
La société peut opter au cours de ses 5 premières années d'existence.
L'option vaut pour une période maximale de 5 exercices.
EDIT : sur l'exercice concret de l'option (et non sa prise d'effet), l'option doit être exercée dans les 3 premiers mois du premier exercice pour lequel on souhaite en bénéficier. Donc dans les faits, l'option est enfermée dans un délai de 4 ans et 3 mois suivant l'immatriculation, si vous clôturez au 31 décembre.
Réponse postée 14 octobre 2024 12:03
J'ai eu la réponse de mon rescrit. Mon comptable avait tord (idem legalstart).
C'est bien 5 exercices comptables à l'IR peu importe l'année comptable de déclenchement de l'option.
Réponse postée 11 octobre 2024 13:58
Merci pour cette réponse. C'est également mon interprétation.
Mon comptable a toutefois demandé un rescrit pour être sur car sur plusieurs sites ils n'ont pas la même interprétation que vous :
https://www.legalstart.fr/fiches-pratiques/sas/sas-ir/
"l’option à l’IR ne vaut que pour les 5 premiers exercices comptables de la SAS. Donc si vous optez pour l’impôt sur le revenu pour le 3ᵉ exercice, vous ne bénéficierez de l’IR que pour 3 exercices (3ᵉ, 4ᵉ et 5ᵉ). De plus, cette option est non renouvelable."
Bonjour.
L'option IR des sociétés soumises de plein droit à l'IS vaut pour 5 exercices. Le cgi et le bofip sont clairs.
Donc dans l'exemple qui nous est soumis 2024-2025 sera le 5eme et dernier exercice à l'IR.
Quand au flou sur les prélèvements sociaux (et non pas sur les cotisations sociales !) il est difficile de renseigner pasque... c'est flou. ;)
Réponse postée 6 octobre 2024 09:14
Bonjour,
Cela fait 4 ans que je suis en SASU à l'IR et mon comptable me dit que c'est terminé. A t'il raison ?
A titre personnel, je croyais que l'option durait 5 ans, dans mon cas :
2019-2020 : IS
2020-2021 : IR
2021-2022 : IR
2022-2023 : IR
2023-2024 : IR
2024-2025 : IR ? Ou forcément IS ?
Merci par avance,
Axel
