investir à partir de ma société directement dans l'immobilier avec holding et sci.
lamarana
Bonjour,
Je voudrais investir à partir de ma société (EURL IS gérant majoritaire) directement dans l'immobilier avec holding et sci.
Et je veux que la SCI investit dans l'immobilier dans un pays l'étranger.
Avez vous des retours d'expériences ?
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Free-Worker-593157
Nombre de posts : 29Nombre de likes : 16Inscrit : 13 mai 2022Quel intérêt d'acheter en SCI un bien à l'étranger ?
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Nombre de posts : 158Nombre de likes : 33Inscrit : 28 décembre 2013Les bien sont moins chère dans certains pays, avec 60 000 € on peut acheter un appartement et le mettre a la location.
En plus j'envisage aller vivre à l'étranger dans un proche avenir
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Freelance91
Nombre de posts : 3067Nombre de likes : 646Inscrit : 17 janvier 2007Attention à l'immobilier via une SCI à l'IS, l'immobilier est amorti et au final la taxation de la PV va faire mal.
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Nombre de posts : 826Nombre de likes : 152Inscrit : 17 janvier 2018Certes mais la fiscalité sera souvent plus douce pendant la durée de détention.
Et si l'objectif est d'avoir un complément de revenu, c'est au contraire probablement mieux l'IS, d'autant plus si on est déjà des des tranches élevées d'imposition : 30% voire 41%.
La plus-value, sauf si on souhaite revendre pour en profiter à sa retraite, c'est rarement un élément dont il faut vraiment s'inquiéter.
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Free-Worker-593157
Nombre de posts : 29Nombre de likes : 16Inscrit : 13 mai 2022Non mais je me répète, quel intérêt de passer par une SCI pour un achat à l'étranger ?
Pourquoi pas en tant que personne physique ?
Cela ne fait quasi aucun sens.
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Nombre de posts : 158Nombre de likes : 33Inscrit : 28 décembre 2013Pour ne pas payer d'impôts
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Free-Worker-593157
Nombre de posts : 29Nombre de likes : 16Inscrit : 13 mai 2022C'est bien ce que je me disais.. La SCI n'est pas un instrument magique pour ne pas payer d'impôt et/ou emprunter sans souci.
Sauf convention fiscale, les revenus sont taxables donc le pays d'émission de ces revenus.
Donc pour faire simple, tu gagnes des loyers sur ton appart au Botswana, tu paies tes impôts au Botswana. (sauf si convention fiscale autre)
Donc la SCI n'a aucun intérêt sauf de t'alléger de 1000€ par an pour un expert comptable.
- Utilisateur supprimé
Juste une remarque : en France, nous avons l'obligation de spécialisation des sociétés. La doctrine dit "la capacité juridique de la société est limitée à la réalisation de l’objet social, conformément au principe de spécialité."
Donc, attention à une société dont l'objet serait "IT bla bla" et l'activité "j'achète des immeubles". C'est super chaud vis-à-vis des autorités fiscales / sociales.
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prymarys
Nombre de posts : 14Nombre de likes : 2Inscrit : 27 septembre 2013Bonjour,
Attention au terme "holding" ou "trust", ce sont des montages en vue d'éluder l'impôt.
A ce jour les autorités françaises et étrangères traquent ce genre de montages.
Il est impératif de consulter un expert-comptable sur le montage choisi.En réalité tu peux :
A : créer une société (SC, SASU....) dont l'objet est la gestion de son patrimoine propre ainsi que des opérations sur titres de sociétés.
B : créer une société à vocation immobilière (SCI) dont l'objet social est en relation avec l'achat /vente de bien immobiliers ainsi que leur gestion, y compris à l'étranger.
Dans tous les cas, fais toi aider pour la rédaction de l'objet social.
Scenario 1 :
A possède les titres de propriété (actions) de B, en totalité ou partie
A fait une convention de prêt de trésorerie à B, à renouveler chaque année dans les PV d'assemblée annuels de chacune des deux sociétés.
B reçoit de l'argent de A pour investir
B investit l'argent en achetant un bien immobilier et le gère
On peut considérer ici que A joue le rôle de "prêteur", ou de holding.
Chaque société a son activité propre et sa fiscalité locale propre.
Scenario 2 :
A ne possède pas les titres de propriété (actions) de B, les sociétés sont indépendantes d'un point de vue capitalistique.
A fait une convention de prêt de trésorerie à B, à renouveler chaque année dans les PV d'assemblée annuels de chacune des deux sociétés.
B reçoit de l'argent de A pour investir
B investit l'argent en achetant un bien immobilier et le gère
On (le fisc) peut considérer qu'il n'y a aucun lien économique entre A et B et que la convention passée n'est pas en relation économique avec l'activité de A.
Donc interdite.
Tout ce joue ici sur les liens de détention entre sociétés et sur les convention licites ou illicites donc de leur rédaction.
Pour la gestion du bien à l'étranger : la taxation se fait dans le pays où est le bien. Sauf convention bilatérale autre avec la France.
Pour plus de sécurité, le siège social de la SCI devrait être en France même si le bien est à l'étranger.A ce niveau de questionnement : voir impérativement un expert-comptable ayant procédé à ce genre de montage.
A titre personnel, j'ai A ,B et C (société de conseil en informatique) toutes situées en France et toutes détenues par A à 100%
C (mon activité principale) finance A (tête de pont des investissements) qui finance plusieurs B (immobilier, une société par bien).
Si j'arrête C, je peux garder B et C indépendamment.
Et je suis passé par un conseil en gestion d'entreprise.Bien à toi.
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lamarana
Nombre de posts : 158Nombre de likes : 33Inscrit : 28 décembre 2013Il faut que je trouve un moyen d'optimiser mes impôts 12 000 € IR , la pilule est très difficile à avaler
😄
Contacter en MP prymarys
Nombre de posts : 14Nombre de likes : 2Inscrit : 27 septembre 2013On en est tous de là :-)
cela dit je veux bien les payer si j'ai les revenus qui vont avec !
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Nombre de posts : 29Nombre de likes : 16Inscrit : 13 mai 2022Girardin industriel ;)
C'est ce que je fais et hop, l'Etat me "doit" de l'argent.
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Nombre de posts : 826Nombre de likes : 152Inscrit : 17 janvier 2018C'est ce que je fais et hop, l'Etat me "doit" de l'argent.
Juste pour le soucis du détail, techniquement l’État ne fait que "réduire" ce que vous lui devez en premier lieu.
Si l'Etat vous devait de l'argent ce serait un "crédit d'impôt" ce qui n'est pas le cas du girardin.
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lamarana
Nombre de posts : 158Nombre de likes : 33Inscrit : 28 décembre 2013Pour quoi payer 12 000 € d'IR si on peut trouver une optimisation légale
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hmg
Nombre de posts : 26778Nombre de likes : 389Inscrit : 9 janvier 2005Bonjour,
Attention à ne pas vous lancer pour économiser 100 dans un placement qui vous coutera bien plus notamment en bloquant une partie de votre trésorerie pendant des années. Ou qui vous force à des choix non optimisés économiquement (prendre une rémunération pour avoir un revenu minimum qui permet d'absorber un crédit d'impôt).
Pour votre cas, il y a 4 points qui me semblent à étudier à fonds avant de vous lancer : disponible pour vous, investissement dans l'immobilier et investissement à l'étranger.
1/ Disponible.
Vous payez 12k d'IR ok.
Mais avez vous suffisamment de disponible pour investir dans un dispositif qui vous fera faire des économies ?
Si pour économiser 12, vous devez sortir 15 de trésorerie chaque année, est-ce que c'est ce que vous cherchez ?
2/ Immobilier
N'investissez JAMAIS dans un lieu que vous ne connaissez pas. Quand on connait, on sait la valeur. Quand on ne connait pas, le premier vendeur de rêve vous fait payer plus cher que vaut le bien.
Savez vous qu'à une époque les agents immobiliers qui vendaient dans les dom tom avec avantages fiscaux avaient des commissions de +/- 45% du bien vendu.
J'ai récemment un client qui a voulut acheter un appartement pour faire un LMNP dans le Nord de la France. J'ai fais une recherche rapide sur Internet. Le bien était proposé par l'agence 30k (20%) au dessus du bien similaire le plus cher que j'ai trouvé. N'achetez qu'à un endroit où vous pouvez visiter et où vous pouvez comprendre le différentiel par rapport au marché.
3/ A l'Etranger.
Connaissez vous le pays ? La langue ?
Ce pays est-il stable ?
Quels sont les coûts de réparations en cas de catastrophes naturelles ? Les assurances couvrent-elles tous les cas ?
Bien de faible valeur = Loyer de faible valeur. Sera-t-il loué toute l'année ? Ne faites pas les calculs sur la haute saison. Considérez les mois sans activité (moussons, marrées...).
Quels sont les coûts d'entretien ? Les coûts de gestion ?
Connaissez vous les règles fiscales bilatérales ?
4/ Objectif
Selon votre objectif, une acquisition avec IR ou une acquisition à l'IS peut être ou non intéressante.
Une structure à étudier est le LMNP qui permet si l'activité est secondaire et faible de cumuler des revenus BIC (avec amortissements) et une plus value classique de bien détenu à titre personnel.
Dans les autres cas :
Si l'objectif est un revenu stable à long terme, une structure à l'IS est souvent privilégiée.
Si l'objectif est de revendre à terme pour un projet par exemple, une structure à l'IR est à privilégier.
Il y a bien entendu des cas plus complexes comme être marchand de biens.
Cordialement, - HMG - hmg_71@yahoo.fr Expert comptable - Paris - www.hmgec.com Pensez à regarder le contexte et la date des réponses. Elles ne s'appliquent pas toujours à tous les cas. - Contacter en MP
lamarana
Nombre de posts : 158Nombre de likes : 33Inscrit : 28 décembre 2013Une autre option est de s'installer en ZFU
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Nombre de posts : 826Nombre de likes : 152Inscrit : 17 janvier 2018On rappellera quand même que c'est soumis à conditions dont la principale est d'y exercer de manière effective.
Ce qui ne s'applique pas dans 99% des cas à partir du moment où la mission demande beaucoup de déplacements chez le client.
Et c'est une fausse bonne idée de vouloir faire une fausse déclaration à ce sujet car les risques sont conséquents.
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lamarana
Nombre de posts : 158Nombre de likes : 33Inscrit : 28 décembre 2013Et si on déménage en zfu et faire du full remote ?
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Yebor
Nombre de posts : 1480Nombre de likes : 536Inscrit : 9 avril 2021Vous n'avez pas besoin d'y déménager mais simplement de louer un bureau mais effectivement il faudra exercer votre activité depuis ce bureau, il y a de nombreux sujet sur le forum la dessus.
Après je sais pas si c'est bien adapté à votre situation, souvent ça permet de bien réduire son IS de manière à pouvoir ensuite vous verser des dividendes qui n'auront pas déjà était "trop" imposées par de l'IS à 25%. En EURL je crois que le versement des dividendes n'est pas spécialement avantageux comparé à la SASU.
Une autre possibilité d'optimisation est la mise en place de PEI / PERCOI avec de l’intéressement / participation mais ça nécessite d'avoir au moins un employé (même quelques heures / semaines). De la même manière vous avez quelques sujets sur le forum.
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VincentB_
Nombre de posts : 1981Nombre de likes : 764Inscrit : 11 juillet 2022Bonjour.
Déconseillé.
L'immobilier est régi par la lex loci. Si vous achetez un immeuble à l'étranger il faut le faire en conformité du droit local. Le faire avec une SCI française est quasi-impossible.
Il faudra le faire avec une société régie par le droit local ou en individuel.
Par contre si vous le faites en société régie par le droit local vous pourrez la rattacher à une holding française... si le droit de ce pays l'autorise ! Car certains pays mettent des restrictions sévères à l'achat de foncier par des étrangers...
Avocat (non, pas celui qui se mange) - Message suppriméContacter en MP
Freelance91
Nombre de posts : 3067Nombre de likes : 646Inscrit : 17 janvier 2007Et un p"tit spam déguisé en réponse ...
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Droopyann
Nombre de posts : 3224Nombre de likes : 1546Inscrit : 21 mai 2018C'est marrant, il revient vraiment régulièrement celui-là.
Je crois qu'il faudrait presque que l'équipe free-work bannisse automatiquement les comptes qui mettent ce lien 😆
-- Yann EURL IS depuis 2019Contacter en MP Freelance91
Nombre de posts : 3067Nombre de likes : 646Inscrit : 17 janvier 2007De plus ce site ne respecte pas les RGPD et ne contient aucune mention légale, bref une vraie daube.
